Zapraszamy do zapoznania się z ciekawymi artykułami z zakresu nieruchomości gruntowych:

Spis treści

1. Wywłaszczenie gruntów pod drogi
2. Konstrukcja i wysokość podatku od nieruchomości
3. Jak sprzedaje się grunty rolnicze?
4. Jakich działek poszukują polscy konsumenci?
5. Czy ziemia jest rodzajem lokaty oszczędnościowej?
6. Działki nad morzem – zainteresowanie i prognozy cenowe.
7. Działki nad jeziorem – zainteresowanie i prognozy cenowe.
8. Popyt na zakup gruntów – jakie działki i gdzie są obecnie najczęściej kupowane?
9. Wpływ kryzysu na ceny gruntów w Polsce – prognozy.
10. Prognozy cenowe nieruchomości gruntowych w Polsce na najbliższe 5 lat.
11. Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
12. Co należy sprawdzić w urzędach przy zakupie nieruchomości gruntowej.
13. Jak poprawnie sporządzić umowę kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowej.
14. Dokumenty potrzebne podczas zakupu nieruchomości gruntowej – na co zwrócić szczególną uwagę?
15. Co należy do obowiązku geodety, czyli jak dokonać podziału działki?
16. Na co zwrócić uwagę kupując nieruchomość gruntową?
17. Jak przekształcić działkę rolną na działkę z prawem zabudowy?
18. Użytkowanie wieczyste a własność.
19. Jak zarabiać na ziemi?

Wywłaszczenie gruntów pod drogi.

Źródło: OfertyGruntow.pl

W związku z planami rozbudowy sieci dróg krajowych i autostrad w Polsce, państwo musiało wykupić wiele gruntów prywatnych, aby móc rozpocząć tą szeroko zakrojoną inwestycję infrastrukturalną. Należy powiedzieć, że nie zawsze właściciele gruntów, przez które wytyczono nowe drogi i autostrady przychylnie byli nastawieni do planów wykupu ich ziemi, która niejednokrotnie przychodziła z ojca na syna. Wykupienie ich ojcowizny za wskazaną cenę, która niejednokrotnie nie podlegała negocjacjom z właścicielem nieruchomości, wywoływało i nadal wywołuje wiele sporów, które swój finał znajdują w sądzie. Jak wygląda od strony prawnej kwestia wywłaszczenia gruntów pod drogi i czy zwykły obywatel, który wywłaszczany jest przez państwo ze swojej ziemi może skutecznie bronić swoich praw do niej?

Przepisy prawa
Wszelkie zasady wykupywania gruntów i wywłaszczania właścicieli nieruchomości zawarte są w specustawie z 2003 roku, dotyczącej przygotowywania i realizacji inwestycji dotyczących budowy sieci dróg publicznych w Polsce. Specustawa obowiązuje od 2003 do końca 2020 roku. Najważniejszym jej zapisem jest to, że zezwolenie na realizację inwestycji drogowej wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej. Decyzja ta ma dwie części składowe:

• Decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi,
• Wydanie pozwolenia na budowę.

Jeśli odpowiednie instytucje ustalą lokalizację drogi, w krótkim czasie przeprowadzana jest procedura przejęcia nieruchomości gruntowych pod inwestycje drogowe. Trwa to niedługo, co najwyżej kilka miesięcy. Ustalana jest przy tym wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość dla jej właściciela. Wypłata określonej kwoty pieniężnej następuje na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy czym konieczne jest uwzględnienie uregulowań zawartych w specustawie drogowej. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oceny wartości przejętej nieruchomości i na takiej podstawie określona jest wysokość odszkodowania. Właściciel może zakwestionować odszkodowanie, jeśli będzie ono zbyt niskie.

Sprzeciw do sądu
Jeśli na wywłaszczenie kategorycznie nie zgadza się właściciel nieruchomości, ma on prawo do odwołania się od decyzji o pozwoleniu na budowę drogi, do organu wyższego stopnia – do wojewody lub ministra właściwego ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Prawo odwołania się od decyzji administracyjnej przysługuje właścicielowi gruntu w terminie 14 dni od daty doręczenia zawiadomienia o jej wydaniu. Jeśli decyzja wojewody lub ministra będzie niekorzystna dla właściciela, w ciągu 30 dni będzie on mógł odwołać się od niej i zaskarżyć ją do właściwego miejscowego wojewódzkiego sądu administracyjnego, a później również i do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Powrót do spisu treści

Konstrukcja i wysokość podatku od nieruchomości.

Źródło: OfertyGruntow.pl

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje, w jakich sytuacjach i kto jest zobowiązany do opłacania podatku od nieruchomości. Nie wszystkie nieruchomości podlegają tego typu opodatkowaniu. Kiedy podatnik będzie zobowiązany do uiszczenia na rzecz fiskusa podatku od nieruchomości i jaką będzie miał on zatem skalę?

Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości
Wedle istniejących przepisów prawa, podatek od nieruchomości opłacany jest od gruntów, budowli lub ich części, związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków i ich części. Automatycznie, spod opodatkowania podatkiem od nieruchomości wyłączone są:

• Grunty rolne,
• Grunty leśne,
• Grunty zakrzewione na użytkach rolnych,
• Grunty pasów drogowych i dróg,
• Grunty leżące pod wodami płynącymi i kanałami żeglownymi.

Grunty te nie będą podstawą do opłacania od nich podatku od nieruchomości, zakładając, że nie są one bezpośrednio związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Podatnikiem podatku od nieruchomości są:

• Właściciele nieruchomości i obiektów budowlanych,
• Samoistni posiadacze nieruchomości,
• Użytkownicy wieczyści gruntów,
• Posiadacze nieruchomości lub ich części, jeśli posiadanie to wynika z zawartej ze Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego, umowy.

Jeśli prawo własności nieruchomości spoczywa jednocześnie na dwóch lub więcej osobach, odpowiadają oni solidarnie za zapłatę podatku od nieruchomości.

Kiedy należy zapłacić podatek?
Podatek od nieruchomości podatnicy płacą za samo posiadanie gruntów, budowli i budynków. To w gestii gminy, na terenie której znajduje się nieruchomości, leży ustalenie stawki tego podatku. W ustawie określa się natomiast maksymalne stawki opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Podatek ten ma charakter majątkowy i nie jest zależny od osiąganych z tytułu posiadania nieruchomości, dochodów. Podatek od nieruchomości opłacany jest w 4 ratach, do:
• 15 marca,
• 15 maja,
• 15 września,
• 15 listopada.

Wysokość podatku od nieruchomości
Podatek od nieruchomości gruntowej wylicza się jako iloczyn stawki podatkowej i powierzchni gruntu. Wysokość stawki podatku od nieruchomości uzależniona będzie od przeznaczenia gruntów. Jeśli grunt będzie wykorzystywany w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, stawka podatku będzie wyższa, niż w przypadku gruntu pod budynkiem mieszkalnym. Z kolei, wysokość podatku od nieruchomości dla budynków oblicza się mnożąc ich powierzchnię przez odpowiednią stawkę. W przypadku nieruchomości budowlanych należących do firm stawka będzie wyższa, niż dla nieruchomości mieszkalnych.

W 2013 roku maksymalne stawki podatku od nieruchomości wynoszą:

• 0,88 zł od 1 m2 za rok od gruntu pod działalność gospodarczą,
• 22,82 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej za rok od budynku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej,
• 0,45 zł od 1 m2 za rok od gruntu pod budynek mieszkalny,
• 0,73 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej za rok od budynku mieszkalnego.

Powrót do spisu treści

Jak sprzedaje się grunty rolnicze?

Źródło: OfertyGruntow.pl

Grunty rolne mogą być sprzedane w obecnej postaci, lub ich właściciel może dokonać ich przekształcenia na grunty przeznaczone pod zabudowę i osiągnąć z ich sprzedaży wyższe zyski. Grunty rolne z dotychczasowym przeznaczeniem są sprzedawane Agencji Rynku Rolnego, innym rolnikom, chcącym powiększyć posiadane gospodarstwo rolne, albo gminom i jednostkom rządowym, w celach przekształcenia ich na grunty pod budowę dróg czy infrastruktury pożytecznej dla społeczeństwa. Jeśli sprzedawany jest grunt rolny na ogół będzie on tańszy, od gruntu odrolnionego, na którym można wybudować nieruchomość mieszkalną lub przemysłową.

Zapotrzebowanie na grunty budowlane
Dziś najlepiej sprzedają się grunty położone w niedalekiej odległości od dużych miast oraz te, których walory krajobrazowe są bardzo wysokie. Działki rolne można odrolnić i przekształcić w działki budowlane, mogąc zyskać w ten sposób niebagatelne sumy pieniędzy. Działki o podobnym położeniu, gabarytach i innych walorach będą różniły się nawet wielokrotnie ceną, jeśli jedna z nich będzie działką budowlaną, a druga działką rolną.
Na rynku nieruchomości gruntowych zgłaszane jest zwiększone zapotrzebowanie na grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i użyteczności publicznej. Deweloperzy masowo więc nabywają grunty pod dużymi miastami, aby budować tam kompleksy biurowe lub osiedla mieszkaniowe. Jeśli grunt jest już odrolniony, zapłacą więcej za nieruchomość niż w przypadku, gdy samodzielnie musieliby starać się o zmianę klasyfikacji gruntu.

Jak przekwalifikować działkę?
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można sprawdzić klasyfikację danego gruntu. Jeśli ma on przeznaczenie rolnicze, należy wnioskować o zmianę przeznaczenia gruntów, czyli o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego terenu. Do gminy składa się też wniosek o zgodę władz na zmianę planu i zmianę przeznaczenia działki.
Jeśli nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, właściciel działki składa do gminy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Aby je uzyskać działka musi mieć dostęp do drogi, możliwość doprowadzenia mediów i tzw. dobre sąsiedztwo.

Podatek w związku ze sprzedażą gruntu rolnego
Sprzedaż nieruchomości gruntowej przed upływem 5 lat od jej nabycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Niemniej jednak, podatnik uniknie płacenia podatku przy sprzedaży gruntu rolnego, jeśli będzie on w całości lub w części wchodził w skład gospodarstwa rolnego. Warunkiem jest przy tym to, aby po sprzedaży nieruchomości nie utraciła ona swojego rolnego charakteru. Jeśli więc nabywca przekształci od razu działkę rolną na budowlaną, sprzedający będzie zmuszony zapłacić od całej transakcji podatek dochodowy i wykazać przychody z tego tytułu w rocznej deklaracji podatkowej.

Powrót do spisu treści

Jakich działek poszukują polscy konsumenci?

Źródło: OfertyGruntow.pl

Sytuacja na polskim rynku gruntów budowlanych w poprzednim roku nie przedstawiała się zbyt dobrze dla sprzedających. Grunty co prawda nie taniały w tak szybkim tempie jak nieruchomości mieszkalne, ale jednak szybka sprzedaż działki pociągała za sobą konieczność obniżenia nieco jej ceny. Jakie działki w poprzednim roku były najczęściej poszukiwane przez kupujących? Na to pytanie postarał się odpowiedzieć dział badań i analiz firmy Emmerson.

Przeznaczenie kupowanych gruntów
Działki budowlane nie były nabywane w 2012 roku wyłącznie z przeznaczeniem na wybudowanie domu lub nieruchomości przemysłowej. Część kupujących w obawie przed utratą swojego kapitału ulokowanego w instrumenty finansowe, postanowiła go przenieść w bardziej stabilne aktywa – w działki budowlane. Grunty zdecydowanie lepiej poradziły sobie z trendem spadkowym, niż akcje największych spółek giełdowych czy nieruchomości mieszkalne, w całej Polsce.
Zdecydowanie najczęściej kupowano grunty budowlane na własny użytek klienta. Popyt spekulacyjny na grunty ustabilizował się w największych miastach w Polsce. Trudno oczekiwać, że horrendalnie droga ziemia w Warszawie czy we Wrocławiu jeszcze bardziej podrożeje w kolejnych latach.

Preferencje kupujących
W 2012 roku kupujący działki budowlane zwracali uwagę przede wszystkim na ich cenę i lokalizację. Firma Emmerson pokusiła się o określenie głównych preferencji klientów poszukujących gruntów budowlanych na terenie naszego kraju w poprzednim roku. Klienci poszukiwali najczęściej:
• Działek o powierzchni między 10 a 15 lub 20 i 25 arów,
• Gruntów zlokalizowanych w niewielkiej odległości od największych miast w Polsce,
• Działek w sąsiedztwie dobrej infrastruktury miejskiej i rekreacyjnej,
• Działek uzbrojonych,
• Działek w tzw. „dobrym sąsiedztwie”.

28% badanych przez firmę Emmerson klientów rozważała możliwość zakupu działki powierzchni od 2000 do 2499 metrów kwadratowych. Działki w granicy od 1000 do 1500 mkw były rozważane przez 23% badanych. Jedynie 10% klientów brała pod uwagę zakup działki mniejszej niż 500 mkw, albo większej niż 3000 mkw.
Jeśli klient poszukiwał w 2012 roku działki na własne potrzeby, czyli z myślą o wybudowaniu na niej domu jednorodzinnego, chciał nabyć działkę zlokalizowaną w odległości nie większej niż 30 km od większego miasta. Atutem działki pod miastem był dostęp do kolejki podmiejskiej czy autobusów PKS i MPK.
Kupujący działki na użytek prywatny rzadko kiedy decydowali się w 2012 roku na zakup działki zlokalizowanej w pobliżu planowanych dużych inwestycji infrastrukturalnych. Z przeciwną tendencją mieliśmy do czynienia w przypadku działek inwestycyjnych. Planowana rozbudowa infrastruktury drogowej i technicznej na danym terenie sprawia, że w przyszłości grunty położone w jej obrębie będą drożały w szybkim tempie.

Powrót do spisu treści

Czy ziemia jest rodzajem lokaty oszczędnościowej?

Źródło: OfertyGruntow.pl

Kolejne obniżki głównych stóp procentowych w Polsce powodują, że banki są zmuszone do obniżania stopniowo oferowanego klientom oprocentowania lokat bankowych. Do niekorzystnej dla klientów sytuacji w dziedzinie oprocentowania lokat bankowych doprowadziła również niedawna zmiana w ordynacji podatkowej w Polsce. Przed zmianą prawa podatkowego, od zysków z lokat jednodniowych nie trzeba było opłacać tzw. podatku Belki w wysokości 19%. Czy zatem deponowanie oszczędności na lokatach jest uzasadnione ekonomicznie w dzisiejszych czasach? Jeśli nie, to co pozostaje bezpieczną alternatywą inwestycyjną?

Wielu specjalistów twierdzi, że formą lokaty oszczędnościowej mogą być inwestycje w ziemię, o ile inwestor zakłada dłuższy horyzont czasowy inwestycji. W dłuższej perspektywie czasu na inwestycji w ziemię raczej się nie straci, a prawdopodobieństwo uzyskania wyższych korzyści niż z oprocentowania lokat bankowych w formie tradycyjnej, jest wysokie.

Wzrost cen gruntów na przestrzeni ostatnich lat.
Od wielu lat ceny gruntów, zwłaszcza gruntów rolnych, cały czas wzrastają. Kupując grunty rolne można przeprowadzić jego odrolnienie, co zwiększa jego wartość w oczach potencjalnych nabywców. Dzięki takiemu zabiegowi, który niestety wymaga od inwestora dużego zaangażowania i czasu na zgromadzenie dokumentów i przeprowadzenie procedury odrolnienia, na ziemi można sporo zarobić, zwłaszcza, jeśli znajduje się ona w bardzo korzystnej lokalizacji.

Grunty rolne z roku na rok drożeją. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, w czwartym kwartale 2012 roku ceny gruntów rolnych wzrosły o ponad 13% w stosunku do tego samego okresu poprzedniego roku. Na wzrost ten wpływa przede wszystkim mała podaż ziemi. Rolnicy chętnie sprzedają ziemię, po niskiej cenie, aby zyskać gotówkę na realizację inwestycji spoza sektora rolniczego. Takie grunty nabywają inwestorzy. Szczególnie pożądane są grunty, które mogą stać się obiektem dopłat bezpośrednich z Unii Europejskiej oraz te, które w niedalekiej przyszłości mogą stać się gruntami miejskimi, zyskując diametralnie na wartości.

Ceny ziemi wzrastają również ze względu na zapotrzebowanie na nią zgłaszane przez państwo. Budowana jest infrastruktura drogowa, która w wielu przypadkach wymaga wykupienia ziemi od indywidualnych właścicieli. Państwo jest skłonne zapłacić za ziemię, która nie jest zbyt użyteczna dla prywatnych inwestorów, ale już na potrzeby budowania dróg i autostrad w kraju nadaje się idealnie. Rozrastanie się miast sprzyja podwyższaniu cen gruntów położonych w bezpośrednim ich sąsiedztwie. Dlatego też takie inwestycje mogą przynieść spore zyski.

Dane statystyczne dotyczące cen ziemi.
Od czasu wstąpienia Polski do Unii Europejskiej, a więc od maja 2004 roku grunty rolne zdrożały w Polsce o 300%. W latach 2004-2008 ziemia rolna drożała w tempie 20% rocznie.
Ziemia w Polsce najprawdopodobniej w ciągu kolejnej dekady nadal będzie drożała, a to z uwagi na fakt, że nadal jest ona znacznie tańsza w porównaniu do cen nieruchomości gruntowych w krajach tzw. starej Unii Europejskiej.
W latach 2003-2011 śledząc aktualne dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące obrotu nieruchomościami w Polsce można zauważyć trend wzrostowy w cenach gruntów wszelkiego rodzaju.

Rys. 1 Wartość transakcji na rynku nieruchomości gruntowych w latach 2003-2011 (w tys. zł)

Wartość transakcji na rynku nieruchomości gruntowych w latach 2003-2011

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Największe zyski z zakupu nieruchomości gruntowych można było osiągnąć w 2007 roku, kupując ziemię w latach poprzednich, najlepiej tuż po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej. Wówczas można było zarobić na takiej inwestycji najwięcej. W 2007 roku w Polsce zawarto transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości gruntowych na łączną kwotę 17 888 894 tys. zł.
Jeszcze lepszy obraz całej sytuacji dają nam wykresy prezentujące średnie ceny transakcyjne w zł za metr kwadratowy powierzchni gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową, zabudowę przemysłową, czy gruntu rolnego.

Rys. 2 Średnia cena transakcyjna w zł/m2 za grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową

Średnia cena transakcyjna w zł/m2 za grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową

Rys. 3 Średnia cena transakcyjna w zł/m2 za grunty przeznaczone pod zabudowę przemysłową

Rys. 3 Średnia cena transakcyjna w zł/m2 za grunty przeznaczone pod zabudowę przemysłową

Rys. 4 Średnia cena transakcyjna w zł/m2 za użytki rolne

Średnia cena transakcyjna w zł/m2 za użytki rolne

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

W 2011 roku w obrębie wszystkich gruntów – przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną czy przemysłową oraz w obrębie gruntów rolnych wyraźnie widoczny jest wzrost średniej ceny transakcyjnej w zł za metr kwadratowy powierzchni. Najbardziej korzystnie wyglądają przy tym inwestycje w użytki rolne położone w obrębie miast. Osoby, które zainwestowały w nie w 2009 roku, sprzedając grunt w 2011 roku mogły zyskać ponad 115%. Poza granicami miast różnica ta nie jest tak wysoka, ale nadal ceny użytków rolnych wzrastają.

W przypadku ziemi przeznaczonej pod zabudowę, inwestując w miastach w takie działki w 2010 roku, można było uzyskać w 2011 roku zwrot z inwestycji wynoszący od 30 do ponad 80%. Z wykresów jasno wynika, że inwestycje w ziemię powinny mieć charkater długoterminowy. Jeśli bowiem inwestor kupiłby ziemię pod zabudowę w 2009 roku, a chciał ją sprzedać już po roku, straciłby na inwestycji ponad 60% swojego kapitału. Ziemia może więc być traktowana jako długoterminowa lokata inwestycyjna.

Bezpieczna lokata.
Ziemia może być postrzegana jako bezpieczna alternatywa oszczędnościowa i inwestycyjna, w stosunku do tradycyjnych lokat bankowych. Jest to bezpieczna lokata kapitału, na której inwestor nie powinien stracić w dłuższym okresie inwestycyjnym. Nawet jeśli nastąpią okresowe wahania cen ziemi, to zostaną one skorygowane w kolejnych okresach inwestycyjnych.

Najlepiej inwestować dziś w grunty rolne, które są względnie tanie. Na pewno są one tańsze od ziemi budowlanej, przystosowanej do budowania domów jedno lub wielorodzinnych. Warto kupić ziemię rolną z dobrą lokalizacją, albo taką, która jest cenna z uwagi na wysoką klasę gruntów ornych. Dobrą inwestycją powinny być grunty położone w odległości około 50-60 km od dużych aglomeracji miejskich, ponieważ istnieje szansa, że w przyszłości zostaną one włączone w obręb miasta i staną się bardziej atrakcyjne np. dla deweloperów. Wówczas można będzie sprzedać kupioną ziemię z dużym zyskiem, przewyższającym zyski, jakie można by wypracować na lokatach terminowych w bankach.

Stopa zwrotu z inwestycji w lokaty terminowe.
Serwis finansowy Bankier.pl w styczniu 2013 roku zaprezentował ranking najlepszych lokat terminowych, z jakich można skorzystać w chwili obecnej. Najwyższe oprocentowanie lokaty wynosi 6,5%, ale skorzystanie z oferty na taki depozyt wymaga spełnienia przez klienta dodatkowych warunków.

Stosunkowo niskie oprocentowanie lokat bankowych wywołane jest w dużej mierze obniżką głównych stóp procentowych w Polsce przez Radę Polityki Pieniężnej. Im niższa jest główna stopa procentowa NBP, tym niższe oprocentowanie produktów oszczędnościowych mogą zaoferować nam banki.

W tabeli poniżej zaprezentowano najlepsze lokaty na 10 tys. zł, na dany horyzont czasowy.
Ranking lokat bankowych wg. Bankier.pl
Ranking lokat bankowych wg. Bankier.pl

Źródło: Bankier.pl

Na przestrzeni ostatnich kilku lat średnioroczne oprocentowanie lokat terminowych w polskich bankach wyraźnie spada. Wystarczy zwrócić uwagę na poniższy wykres.

Rys. 5 Średnioroczne oprocentowanie lokat bankowych

Średnioroczne oprocentowanie lokat bankowych
Źródło: Opracowanie własne, na podstawie .

Średnie zyski lokat bankowych na przestrzeni ostatnich kilku lat oscylują w zakresie od 3,5 do 5,9% w skali roku. Od zysków należy jeszcze odliczyć podatek Belki. Oczywiście, najlepsze lokaty w danych latach mogły mieć nawet dwukrotnie wyższe oprocentowanie od podanego na wykresie. Np. najlepsza lokata roczna według serwisu Bankier.pl w roku 2012 miała oprocentowanie na 6,2% w skali roku. Nie ulega jednak wątpliwości, że lokując kapitał w ziemię, zysk z inwestycji jest większy.

Podsumowanie
Z zestawienia najlepszych lokat terminowych ze stycznia 2013 roku wyraźnie widać, że maksymalny zysk z tego rodzaju inwestycji wyniesie 6,5% w skali roku. Niestety, takie lokaty zwykle mają ograniczenia co do maksymalnego pułapu wpłaty środków finansowych i ich ilości przypadających na jednego klienta. Po przedłużeniu lokaty na kolejny okres najczęściej klient musi też pogodzić się ze spadkiem oprocentowania. W rzeczywistości więc zarabiamy niewiele – około 5,50% w skali roku. Realne zyski wynoszą jeszcze mniej, ponieważ należy od nich zapłacić 19% podatek Belki oraz zweryfikować je o aktualny poziom inflacji. Wykres średniorocznego oprocentowania depozytów bankowych wskazuje, że klient realnie może stracić na bezpiecznych lokatach bankowych, decydując się na oszczędzanie w taki sposób. Podane oprocentowanie przy wyliczaniu realnych zysków należy pomniejszyć o podatek od zysków kapitałowych i uwzględnić istniejącą inflację.
Patrząc na wzrost cen gruntów w Polsce można oceniać, że inwestycje w ziemię są dobrą i bezpieczną lokatą kapitału, zakładając dłuższy horyzont czasowy inwestycji. Nawet jeśli w jednym roku ceny ziemi drastycznie spadną, to w ciągu kolejnych 12-24 miesięcy inwestor zyska na lokacie w ziemię – prawdopodobnie dużo więcej, niż zyskałby z inwestycji w lokaty terminowe w bankach.

Powrót do spisu treści

Działki nad morzem – zainteresowanie i prognozy cenowe.

Źródło: OfertyGruntow.pl

Własna działka nad morzem, z niewielkim domkiem wypoczynkowym jest marzeniem dla osób, które poszukują „swojego miejsca na ziemi”, do którego mogliby wracać w czasie letnich urlopów. Działki nad morzem mają zróżnicowane ceny. Te, które położone są w pobliżu większych miast, albo w centrach kurortów będą zdecydowanie najdroższe. Za to w niewielkich wsiach działki nad morzem będą zdecydowanie tańsze.

Statystyki cenowe
Od czasu wybuchu kryzysu gospodarczego na świecie, zauważalne są spadki cen działek nad Morzem Bałtyckim. Mniejszy popyt powoduje, że sprzedający działki muszą obniżać ceny ofertowe, aby przyciągnąć do siebie potencjalnych kupujących. Od 2009 roku, kiedy to w Stanach Zjednoczonych odczuwalne były najmocniejsze skutki recesji gospodarczej, w Polsce rynek nieruchomości również je odczuwał. Przełożyło się to na spadki cen nieruchomości nad morzem. Jeszcze w latach 2006-2008 sprzedawano je po znacznie wyższych cenach, niż obecnie. Ceny w przeciągu 3 lat spadły nad morzem średnio o 25%. Pomimo tego faktu nie jest widoczne zwiększone zainteresowanie takimi działkami wśród kupujących. Być może liczą oni na to, że w kolejnych latach trend spadkowy cen gruntów nadmorskich nadal będzie się utrzymywał.

Małe zainteresowanie działkami nad Morzem Bałtyckim
Niewielki popyt, a nawet niekiedy kompletny brak zainteresowania działkami nad morzem w Polsce, mogą być spowodowane tym, że potencjalni kupujący mają bardzo ograniczony dostęp do produktów kredytowych, które byłyby w stanie sfinansować ich inwestycje. Mało który bank w Polsce zdecyduje się na udzielenie kredytu na zakup działki rekreacyjnej nad morzem.

Gminy nadmorskie sprzedające działki rekreacyjne, jak również prywatni zbywcy zauważają, że maleje liczba osób zainteresowanych dokonaniem inwestycji w nieruchomość nad morzem. Na szybką sprzedaż mogą dziś liczyć wyłącznie właściciele działek przy samym morzu, atrakcyjnych pod wieloma względami, zlokalizowanych w pobliżu dużych kurortów nadmorskich.

Można powiedzieć, że na rynku nieruchomości nadmorskich zapanował kryzys. Specjaliści twierdzą, że W 2013 roku trend ten nie zostanie przełamany. Być może po zażegnaniu kryzysu w Polsce oraz wprowadzeniu ułatwień dla cudzoziemców w 2016 roku w zakresie nabywania ziemi w Polsce, rynek nieruchomości nadmorskich się odbuduje, a wówczas ceny działek nad morzem zaczną wzrastać.

Powrót do spisu treści

<

Działki nad jeziorem – zainteresowanie i prognozy cenowe.

Źródło: OfertyGruntow.pl

Rekreacyjna działka z domkiem nad jeziorem jest marzeniem wielu osób, ale nie każdy będzie miał środki finansowe, aby móc zrealizować takie marzenie. Ile może kosztować działka nad jeziorem i czy dziś istnieje zainteresowanie wśród klientów zakupem tego typu działek?

Atuty działek nad jeziorami
Działki położone w bliskiej odległości od zbiorników wodnych, na przykład jezior, są atrakcyjne pod względem rekreacyjnym, choć nie tylko. Jeśli są to działki przystosowane pod zabudowę, również szybko mogą znaleźć nabywcę. Atutem działek nad jeziorami jest bliskość plaży, możliwość uprawiania sportów wodnych i wędkowania, oraz walory krajobrazowe. Działki nad jeziorami wzbudzają zainteresowanie wśród osób, które poszukują nieruchomości na domek letniskowy. Dzięki takim gruntom mogą znaleźć miejsce na letnie wyprawy z całą rodziną.

Ile kosztują działki nad jeziorami?
Wszystko zależy od lokalizacji działki. Nie każda działka położona nad jeziorem będzie miała taką samą cenę. Najwyższe ceny transakcyjne w ostatnich latach osiągają działki położone w polskiej krainie jezior, czyli na Mazurach. Bliskość zarówno pięknych jezior i lasów, jak i całej infrastruktury wypoczynkowej powoduje, że działki w tym regionie Polski są wysoce poszukiwane wśród inwestorów. Prywatni inwestorzy poszukują przy tym niewielkich działek z domkami letniskowymi, a inwestorzy dysponujący większym kapitałem, poszukują gruntów pod budowę ośrodków wypoczynkowych, hoteli i centrów SPA.
Wybór ofert w zakresie działek nad jeziorami jest bardzo duży, stąd też ich zróżnicowanie cenowe. Takiej samej wielkości działka na Mazurach będzie kosztowała więcej, niż działka położona na przykład w pobliżu Opola, czy Łodzi. Na Mazurach działek poszukują osoby zamożne, przede wszystkim Warszawiacy, którzy w te okolice mają stosunkowo blisko.
Działki na Mazurach kosztują od 200 do 300 zł za metr kwadratowy. W takich cenach znajdziemy działki o bardzo dobrej lokalizacji, blisko lasów i jezior. Tańsze działki nad jeziorami znajdziemy w niewielkim oddaleniu od mazurskich jezior, gdzie zapłacimy za nie mniej niż 100 zł za metr kwadratowy. Ceny najtańszych działek dochodzą do 40-50 zł za metr. W okolicach Mrągowa można znaleźć działki budowlane w sąsiedztwie jezior za 60-70 zł za metr kwadratowy powierzchni. Dodatkowo, takie działki posiadają własną linię brzegową.
Na Kaszubach działki nad jeziorami są tańsze od działek na Mazurach, nawet o 15-20%. Można znaleźć oferty dotyczące malowniczo położonych działek w cenie 30 zł za metr kwadratowy.
Im w większej odległości od działki znajduje się jezioro, tym sama działka będzie tańsza, niezależnie od tego, czy są to Mazury czy Kaszuby, lub inny region Polski. Dobry dojazd, uzbrojenie działki i atrakcyjna pod względem turystycznym lokalizacja, zdecydowanie podwyższają cenę za działkę. Najtaniej z kolei można kupić małe działki rekreacyjne i rolne w pobliżu jezior.

Prognozy cenowe
Największe zainteresowanie działkami nad jeziorem występuje w okresie letnim i jesiennym. Wraz z nastaniem okresu zimowego jest coraz mniejszy popyt na tego typu działki. Jeśli więc ktoś chciałby kupić nieruchomość nad jeziorem w atrakcyjnej cenie, powinien poszukać ofert w czasie zimy.
W najbliższym czasie nic nie zapowiada nagłych wzrostów cenowych działek nad jeziorami. Drożeją one w podobny sposób jak ziemia w innych częściach Polski. Można spodziewać się jedynie, że w 2016 roku po wprowadzeniu ułatwień przy kupowaniu nieruchomości gruntowych przez cudzoziemców w Polsce, popyt na działki nad jeziorami również wzrośnie, a wraz z nim ceny samych działek.

Powrót do spisu treści

Popyt na zakup gruntów – jakie działki i gdzie są obecnie najczęściej kupowane?

Źródło: OfertyGruntow.pl

Popyt na ziemię w Polsce znacznie obniżył się w momencie wybuchu kryzysu ekonomicznego na świecie. Z roku na rok wzrasta jednak zainteresowanie inwestorów gruntami w naszym kraju. Polska jest państwem posiadającym bogate zasoby ziemi, zwłaszcza gruntów rolniczych. Trudności w zakupie ziemi rolniczej powodują, że wielu inwestorów rezygnuje z tego typu inwestycji.

Działki rolne
W rękach rolników w 2011 roku znajdowało się 17,8 mln ha ziemi, a w 2012 roku było ich o 600 tys. ha mniej. Dla porównania warto powiedzieć, że GUS podczas Powszechnego Spisu Rolnego, który odbył się w Polsce w 2002 roku, szacował, że gruntów rolnych jest w Polsce aż 19,3 mln ha. Od tego czasu powierzchnia i liczba gruntów przeznaczonych pod uprawy oraz gruntów rolniczych, zdecydowanie zmalała. Część z nich zostało kupionych przez developerów i inwestorów prywatnych, którzy przekształcili taką ziemię w działki budowlane.
Ziemia rolna od kilku lat systematycznie drożeje, zwłaszcza w pobliżu dużych aglomeracji miejskich. W przyszłości możemy nawet obserwować dynamiczny wzrost wartości gruntów rolnych. Droższe na ogół są działki sprzedawane przez osoby prywatne, niż ziemia sprzedawana przez państwo, tj. przez Agencję Nieruchomości Rolnych.

Przekształcanie działek rolnych na budowlane
Bez względu na to, w jakim województwie znajduje się działka rolna, może ona cieszyć się wzmożonym zainteresowaniem potencjalnych kupujących, jeśli będzie odpowiednio przygotowana do jej późniejszego przekształcenia w działkę budowlaną. Musi mieć ona dobrą komunikację z centrami dużych miast, posiadać dostęp do drogi lokalnej, a także sąsiadować z infrastrukturą handlowo-usługową. Inwestorzy – developerzy interesują się działkami, które nadają się na osiedla podmiejskie.

Ceny gruntów
Najwyższe ceny za grunty rolne uzyskuje się dziś w takich województwach jak:
• Dolnośląskie,
• Wielkopolskie,
• Opolskie.
Na podstawie danych ANR oszacowano, że w 2012 roku średnia cena hektara ziemi wyniosła nieco ponad 20 tys. zł. W województwie dolnośląskim średnia była wyższa i wyniosła aż 32,7 tys. zł za hektar.
Największy popyt na działki rolne występuje na Kujawach i Wielkopolsce, stąd też grunty w tych województwach i regionach Polski mają wyższe ceny.
Dużym zainteresowaniem kupujących cieszą się grunty rolne w województwie pomorskim. Największy popyt występuje zaś w takich powiatach jak:
• Człuchowski,
• Malborski,
• Słupski.

Rozrastanie się miast
Warto również wspomnieć, że ogromnym zainteresowaniem wśród inwestorów cieszą się działki rolne i budowlane, które położone są w bezpośrednim sąsiedztwie dużych miast – Warszawy, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania, Katowic, czy Łodzi. W promieniu 50 km od tych miast inwestorzy chętnie kupują ziemię z myślą o rozrastaniu się aglomeracji miejskich. Nawet jeśli rozrost ten będzie miał miejsce w bliżej nieokreślonej przyszłości, to posiadanie takiej działki jest dla inwestora bardzo dobrą inwestycją.

Powrót do spisu treści

Wpływ kryzysu na ceny gruntów w Polsce- prognozy.

Źródło: OfertyGruntow.pl

Kryzys gospodarczy odbija się szerokim echem na różnych branżach w Polsce, w szczególności na rynku budowlanym. Dopiero w 2012 roku handel i firmy odczuły, jaką skalę ma kryzys gospodarczy na świecie. Jaki wpływ ma recesja na ceny gruntów w Polsce i czy kryzys zmienił coś na rynku nieruchomości gruntowych?

Aktualne ceny ziemi

Po wejściu Polski do Unii Europejskiej, w 2004 roku, ceny ziemi zaczęły diametralnie wzrastać. W roku 2008, jeszcze przed wybuchem kryzysu ekonomicznego na świecie, za działki budowlane należało zapłacić więcej, niż w chwili obecnej. Popyt na ziemię wzrastał, a dostępność kredytów hipotecznych i inwestycyjnych powodowała, że wiele osób oraz firm podjęło decyzję o rozpoczęciu budowy domu, osiedli mieszkalnych, czy też po prostu – o inwestycji w ziemię. Dziś ceny działek budowlanych spadają, ale jednocześnie rosną sukcesywnie ceny gruntów rolnych, zwłaszcza tych położonych w bezpośredniej okolicy dużych aglomeracji miejskich.

Im bardziej atrakcyjna działka budowlana, w dobrej lokalizacji, tym wyższa będzie jej cena. O jej atrakcyjności decyduje kształt działki, jej powierzchnia, odległość od miasta, czy uzbrojenie działki.

Ziemia jako forma inwestycji
W momencie, gdy ceny akcji na giełdach światowych zaczęły spadać i rozpoczęła się bessa rynkowa, zaś na rynku walut zapanował chaos, inwestorzy zaczęli poszukiwać bezpiecznych form inwestowania, które uchroniłyby ich kapitał od utraty wartości. Zaczęli więc inwestować w ziemię, która stała się w dużej mierze dobrem inwestycyjnym. Dziś jednak inwestuje się w ziemię w dłuższej perspektywie czasu, trwającej co najmniej 5 lat. Przed kryzysem nawet w rok można było zarobić na działce budowlanej 30% jej ceny pierwotnej, co było dużym zyskiem dla inwestora.

Kryzysowy rok – 2009

Wraz z nastaniem kryzysu na świecie, w 2009 roku, w Polsce spadły ceny gruntów, choć nie we wszystkich regionach w Polsce. Brakowało chętnych na kupowanie działek budowlanych, ponieważ sektor budowlany zdecydowanie najmocniej odczuł kryzys w gospodarce światowej. Banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów hipotecznych, co ograniczyło możliwość zdobycia zewnętrznego finansowania, które było ważnym elementem przy realizowaniu inwestycji w grunty. Inwestorzy w obawie o własny interes, zaniechali na pewien czas podejmowanie nowych przedsięwzięć, co wiązało się z ograniczeniem kupowania działek o różnym przeznaczeniu w Polsce.

Prognozy na przyszłość
Specjaliści z zakresu nieruchomości gruntowych i rynku ziemi w Polsce twierdzą, że wzrost cen działek budowlanych powinien przypaść na rok 2016, kiedy to zostaną zniesione wymogi uzyskiwania pozwoleń przez zagranicznych inwestorów na zakup ziemi w Polsce.

Dodatkowo, rozwój infrastruktury komunikacyjnej w Polsce będzie sprzyjał wzrostom cen gruntów, które państwo będzie wykupywało, dla zbudowania w danym miejscu drogi krajowej.

Powrót do spisu treści

Prognozy cenowe nieruchomości gruntowych na najbliższe 5 lat w Polsce.

Źródło: OfertyGruntow.pl

Inwestorzy na pewno chcieliby wiedzieć, jak będą kształtowały się ceny ziemi w Polsce na przestrzeni kolejnych 5 lat. W zdecydowany sposób uprościłoby to dokonywanie inwestycji w nieruchomości gruntowe. Nikt nie jest jednak w stanie powiedzieć z całkowitym przekonaniem, czy ceny gruntów wzrosną, a jeśli tak – to o ile i gdzie? Specjaliści podejmują się prognozowania tego, jak za pięć lat będzie wyglądał rynek nieruchomości.

Polacy inwestują w ziemię
Można powiedzieć, że w dobie kryzysu gospodarczego na świecie, kiedy akcje spółek giełdowych wciąż zniżkują, a waluty nie są stabilną inwestycją, alternatywą może być zakup nieruchomości gruntowej. Taka inwestycja powinna jednak być dokonywana w perspektywie długoterminowej. W krótkim okresie czasu inwestycja w ziemię może nie przynieść oczekiwanych zysków. Eksperci mówią jednak, że w ciągu 3-5 lat pieniądze włożone w zakup ziemi na pewno się zwrócą i to z całkiem pokaźnym procentem zysku. Inwestycje tego typu są w stanie ochronić pieniądze inwestorów przed inflacją. Inwestycje w grunty należy traktować jak długoterminową lokatę kapitału.

Co stanie się w ciągu 5 lat?
Najprawdopodobniej w takim okresie czasu ziemia podrożeje, zwłaszcza w promieniu około 30-40 km od granic dużych aglomeracji miejskich i miast. Polskie miasta wciąż się rozrastają, wchłaniając w swoje granice kolejne miejscowości i tereny przylegające do nich. Nieruchomości gruntowe położone w sąsiedztwie Warszawy, Wrocławia czy Krakowa, stają się bardzo cenną inwestycją. W momencie, kiedy zostaną one zaliczone w obręb administracyjny miasta, automatycznie wzrostowi ulegnie ich cena. Na takiej inwestycji można naprawdę sporo zarobić.

Podstawy prognoz
Patrząc na historyczne dane dotyczące cen gruntów w Polsce widać, że nieprzerwanie rośnie ich wartość. Jako, że ziemia w Polsce wciąż jest relatywnie tania, w stosunku do innych państw europejskich, można przypuszczać, że nadal będzie drożała. Specjaliści rynku finansowego twierdzą, że rok 2013 będzie szczególnie niekorzystny dla giełdy. Inwestorzy będą wyprzedawali posiadane aktywa i będą poszukiwali sposobów na ulokowanie kapitału. Najprawdopodobniej będą oni kupowali ziemię, jako pewną inwestycję, która może przynieść zyski i ochronić kapitał przed wysokim wskaźnikiem inflacji. Im większy popyt będzie zgłaszany na nieruchomości gruntowe, tym bardziej będą one drożały.

Przełom w 2016 roku
Dla wyceny nieruchomości gruntowych bardzo duże znaczenie będzie miało planowane na 1 maja 2016 roku wprowadzenie ułatwień w zakresie przepisów, które pozwolą cudzoziemcom na łatwiejsze nabywanie ziemi w Polsce. To powinno zwiększyć popyt na grunty i wywindować ich ceny. W perspektywie 5 kolejnych lat spodziewać możemy się więc znacznych wzrostów wartości nieruchomości gruntowych.

    Powrót do spisu treści

    Wyłączanie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

    Źródło: OfertyGruntow.pl

    Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm) wskazuje, w jakim trybie może odbywać się proces wyłączania gruntów z produkcji rolnej lub leśnej. Owe wyłączenie następuje po formalnej zmianie przeznaczenia gruntów leśnych i rolnych, na cele nieleśnie i nierolnicze. Najpierw więc właściciel gruntu musi uzyskać decyzję o zmianie przeznaczenia gruntu, a dopiero później dokonać jego wyłączenia na mocy wspominanej ustawy.

    Decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntów
    Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej zasadniczo musi być poprzedzona wydaniem na wniosek właściciela nieruchomości, decyzji zezwalającej. Decyzja ma charakter deklaratoryjny i jest wydawana przez odpowiednią instytucję. Jeśli grunty wchodzą w skład parku narodowego, wówczas organem wydającym decyzję jest dyrektor parku narodowego. Jeśli grunt ma być przeznaczony pod zabudowę, wówczas jego właściciel musi uzyskać decyzję o jego wyłączeniu z produkcji rolnej i leśnej przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

    Na czym polega wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej?
    W przytoczonej ustawie określa się, że wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej polega na rozpoczęciu innego niż leśne lub rolnicze użytkowanie gruntów, albo też zaniechanie dotychczasowego ich wykorzystywania.
    Jakie grunty można wyłączyć na mocy ustawy z produkcji rolnej i leśnej?
    Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych określa a art. 2 i art. 11, że wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej może nastąpić w odniesieniu do:

    • użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, jak i użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego,
    • gruntów pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,
    • gruntów pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
    • gruntów pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,
    • gruntów pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
    • gruntów parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
    • gruntów pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
    • gruntów zrekultywowanych dla potrzeb rolnictwa,
    • torfowisk i oczek wodnych,
    • gruntów pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych,
    • gruntów leśnych.

    Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie odnosi się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast, ani do gruntów objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej.
    Sprawa o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej wszczęta z urzędu
    Nie tylko na wniosek właściciela gruntu może on zostać wyłączony spod produkcji rolnej lub leśnej, ale również na drodze postępowania urzędowego. Takie postępowanie jest wszczynane w odniesieniu do gruntów wytworzonych z gleb innego pochodzenia niż wcześniej opisane w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

    Ile to kosztuje?
    Za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej należy zapłacić kwotę wspominaną w ustawie. W art. 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zapisano, że „ Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.”
    Za wyłączenie z produkcji rolnej 1 hektara gruntów ornych o I klasie należy zapłacić 437 175 zł, jeśli są one wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego. Szczegółowy cennik opłat związanych z gruntami leśnymi i rolnymi zawiera ustawa.

    Powrót do spisu treści

    Co należy sprawdzić w urzędach przy zakupie nieruchomości gruntowej?

    Źródło: OfertyGruntow.pl

    Zakup nieruchomości gruntowej to poważna inwestycja, która powinna być poprzedzona przeanalizowaniem kwestii prawnych dotyczących danej działki. Kupujący, nie powinien wierzyć „na słowo” sprzedającemu, że działka jest jego własnością, albo też nie jest zadłużona. Lepiej takie kwestie samodzielnie sprawdzić w odpowiednich urzędach, tym bardziej, że przyszły nabywca nieruchomości gruntowej ma do tego pełne prawo. Co trzeba sprawdzić w urzędzie w odniesieniu do nieruchomości gruntowej?

    Ewidencja gruntów
    Podstawą do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości gruntowej powinna być kontrola stanu prawnego takiej nieruchomości. Odpowie nam ona na pytanie, czy zbywca rzeczywiście jest właścicielem działki lub jej użytkownikiem wieczystym. Stan prawny nieruchomości można sprawdzić w ewidencji gruntów i budynków. Kupujący w urzędzie może postarać się o uzyskanie operatu ewidencyjnego dotyczącego danego gruntu, na który składa się:
    • Rejestr,
    • Mapy,
    • Dokumenty uzasadniające wpis do rejestru

    Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest w całym kraju. Dla kupującego będzie ona źródłem informacji między innymi o:
    • Rzeczywistej powierzchni nieruchomości gruntowej,
    • Granicach i położeniu działki,
    • Danych właściciela lub władającego nieruchomością,
    • Rodzaju użytków gruntowych,
    • Obrębie ewidencyjnym oraz nazwie jednostki ewidencyjnej.

    Z ewidencji można uzyskać informację o oznaczeniu księgi wieczystej założonej dla nieruchomości. W zasadzie każdy może uzyskać odpis z ewidencji gruntów. Ewidencja ta jest bowiem prowadzona całkowicie jawnie. Jeśli osoba mająca interes prawny w pozyskaniu danych z ewidencji gruntów wniesie określoną opłatę urzędową, jak również złoży wniosek w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej w starostwie powiatowym bądź w urzędzie miasta, uzyska wypis i wyrys dotyczący danej działki.

    Księga wieczysta nieruchomości
    Aby skompletować informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości gruntowej, należy uzyskać dodatkowo wgląd do założonej dla nieruchomości księgi wieczystej. Księga ta jest publicznym, jawnym, sądowym rejestrem. Księga wieczysta jest prowadzona dla konkretnej nieruchomości i wskazuje takie dane jak:
    • Cz. I – oznaczenie nieruchomości wraz z wpisem prawnym związanym z jej własnością, ustanowioną na korzyść nieruchomości,
    • Cz. II – wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
    • Cz. III – wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość, z wyłączeniem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz wpisy praw osobisty i roszczeniowych,
    • Cz. IV – wpisy dotyczące hipoteki.
    Kupujący powinien otrzymać albo od kupującego, albo osobiście w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, aktualny odpis z księgi wieczystej. Dzięki temu kupujący uniknie sytuacji, w której kupi nieruchomość gruntową z ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich bądź działkę zadłużoną.

    Powrót do spisu treści

    Jak poprawnie sporządzić umowę kupna sprzedaży nieruchomości gruntowej?

    Źródło: OfertyGruntow.pl

    Przy dokonywaniu kupna lub sprzedaży nieruchomości gruntowej konieczne będzie podpisanie przez strony transakcji odpowiedniej umowy. Przed ostatecznym spisaniem aktu notarialnego przeniesienia prawa własności do gruntu na stronę nabywcy, podpisywana jest przedwstępna umowa kupna sprzedaży nieruchomości gruntowej. Jest ona ważnym dokumentem, który determinuje tryb podpisania umowy u notariusza.

    Elementy składowe umowy
    W umowie tej powinny zostać zawarte informacje dotyczące przede wszystkim:
    • Stron podpisujących umowę,
    • Przedmiotu umowy,
    • Ceny transakcyjnej.

    Pierwszą część umowy przedwstępnej kupna sprzedaży nieruchomości zajmuje określenie stron umowy i wskazanie daty zawarcia umowy. Strony – zbywcę i nabywcę określa się przy użyciu imienia i nazwiska, adresu zamieszkania oraz serii i numeru dowodu osobistego.

    Przy określaniu przedmiotu umowy przedwstępnej kupna sprzedaży nieruchomości podaje się dokładną lokalizację nieruchomości gruntowej oraz jej zakres. W umowie powinien znaleźć się zapis mówiący o tym, że w skład nieruchomości gruntowej kupowanej/sprzedawanej w ramach niniejszej umowy wchodzi działka o określonym numerze. Wskazuje się dla niej numer księgi wieczystej i lokalizację Sądu Rejonowego, przez który jest ona prowadzona.
    W umowie wpisywana jest kwota, za jaką sprzedający sprzedaje a kupujący kupuje nieruchomość gruntową. Kwota ta podawana jest w formie słownej i liczbowej. Określa się też tryb zapłaty ceny transakcyjnej za nieruchomość, której dotyczy umowa. Bardzo ważne jest ustanowienie zaliczki lub zadatku, które wpłacane są w momencie podpisywania umowy przedwstępnej kupna sprzedaży nieruchomości, na rzecz sprzedającego.

    Oświadczenie sprzedającego
    Zbywca w umowie przedwstępnej kupna sprzedaży nieruchomości gruntowej oświadcza, że jest on jej właścicielem i nieruchomość posiada uregulowany stan prawny, tj. nie posiada na przykład innych właścicieli czy obciążeń hipotecznych. Jeśli takie istnieją, informacja ta powinna znaleźć swoje odzwierciedlenie w umowie kupna sprzedaży nieruchomości gruntowej.
    Sprzedający oświadcza w umowie pokwitowanie odbioru zadatku czy zaliczki wpłaconej przez kupującego.

    Oświadczenie kupującego
    W ramach opisywanej umowy kupujący potwierdza pisemnie znajomość stanu kupowanej nieruchomości. Oświadcza on, że nie wnosi do niej żadnych zastrzeżeń. Dodatkowo, potwierdza on fakt, że wszystkie opłaty związane z umową kupna sprzedaży nieruchomości gruntowej i umów następnych, będą pokrywane przez niego.

    Standardowe zapisy
    Końcowe paragrafy umowy przedwstępnej kupna sprzedaży nieruchomości gruntowej wskazują, że w sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie znajduje Kodeks Cywilny, zaś spory pomiędzy zbywcą i nabywcą nieruchomości będą rozstrzygane przez dany Sąd Rejonowy. Umowa sporządzana jest w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach. Na koniec, w odpowiednich polach swoje podpisy pod umową przedwstępną kupna sprzedaży nieruchomości składają jej strony.

    Powrót do spisu treści

    Dokumenty potrzebne podczas zakupu nieruchomości gruntowej. Na co zwrócić szczególną uwagę?

    Źródło: OfertyGruntow.pl

    Zakup nieruchomości gruntowej z reguły jest poważną inwestycją, którą należy szczegółowo przemyśleć, przed podjęciem jakichkolwiek wiążących decyzji. Przy zawieraniu formalnej umowy zakupu takiej nieruchomości obie strony – kupiec i sprzedawca, muszą przedstawić odpowiedni zestaw dokumentów. Z perspektywy samego nabywcy bardzo ważne jest skontrolowanie wiarygodności i poprawności zaprezentowanych przez zbywcę zaświadczeń i innych dokumentów. Na co powinien on zwrócić szczególną uwagę?

    Stan prawny nieruchomości najważniejszy
    Pierwszym, najważniejszym dokumentem, na jaki kupujący musi zwrócić uwagę przy dokonywaniu zakupu nieruchomości gruntowej, jest dokument potwierdzający jej stan prawny. Należy skontrolować, czy zbywca jest właścicielem nieruchomości i czy na nieruchomości nie ciążą żadne zobowiązania, albo czy nie jest ona zabezpieczeniem hipotecznym dla kredytu bankowego.
    Jeśli działka jest własnością więcej niż jednej osoby, wówczas należy zatroszczyć się o to, aby jej zbywca zaprezentował kupującemu pełnomocnictwa tychże osób do sprzedaży nieruchomości.

    Sprzedający nieruchomość gruntową powinien zaprezentować kupującemu następujące dokumenty dotyczące działki:
    • Odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
    • Wypis i wyrys z rejestru gruntów,
    • Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile nieruchomość objęta jest takim planem.

    Warto podkreślić fakt, że zakup nieruchomości gruntowej od osoby prowadzącej działalność gospodarczą, gdzie działka wchodzi w skład majątku przedsiębiorstwa, będzie wymagał zaprezentowania przez sprzedającego zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu z płatnością obowiązkowych składek na ubezpieczenie społeczne oraz kwot podatków.
    Bardzo istotne jest przy tym, aby kupujący sprawdził, jakie daty widnieją na dokumentach przekazanych mu przez zbywcę. Jeśli jest ona dosyć odległa, można przypuszczać, że dokumenty nie są już aktualne. Co wtedy zrobić?

    Samodzielne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości gruntowej
    Aby sprawdzić status prawny nieruchomości, jaką chcemy kupić, musimy znać numer działki gruntowej z rejestru gruntów oraz numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W urzędzie gminy lub urzędzie miasta oraz w Sądzie Rejonowym należy się zwrócić wówczas o wydanie aktualnej dokumentacji dotyczącej nieruchomości gruntowej. Na dokumenty można czekać nawet do kilku tygodni, ale warto odłożyć na ten czas zakup działki i podpisanie notarialnej umowy, aby mieć 100% pewność co do stanu prawnego działki. Takie dokumenty są niezbędne do zawarcia umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej u notariusza.

    Księga wieczysta
    Kiedy zostanie nam przedstawiony odpis z księgi wieczystej nieruchomości gruntowej lub samodzielnie go uzyskamy, musimy sprawdzić wszystkie umieszczone w niej wpisy, a zwłaszcza te w działach: II, III i IV. Dotyczą one odpowiednio: właściciela nieruchomości, praw i roszczeń przysługujących innym podmiotom wobec nieruchomości, oraz hipoteki ustanowionej na nieruchomości, o ile takie obciążenie w ogóle jej dotyczy. W księdze wieczystej znajdą swe odzwierciedlenie wzmianki dotyczące nierozpatrzonych jeszcze przez sąd wniosków dotyczących nieruchomości.

    Sprawdzenie stanu działki w planie zagospodarowania przestrzennego
    O ile w odniesieniu do interesującej nas nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, można uzyskać wypis i wyrys z takiego planu. Plan wskazuje, jakie jest przeznaczenie danego gruntu – czy jest to grunt przeznaczony na inwestycje przemysłowe, czy na przykład mieszkaniowe. Unikniemy wówczas uzyskania negatywnej odpowiedzi na wniosek o pozwolenie na budowę domu w przyszłości na kupowanym gruncie. Plan wskaże również szczegółowo, jakie są warunki zabudowy na danej nieruchomości. Dodatkowo, powinno nas zainteresować to, czy w najbliższym sąsiedztwie kupowanej działki nie jest na przykład planowana inwestycja drogowa lub przemysłowa.
    Jeśli jednak dla danej nieruchomości nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, warto w Urzędzie gminy sprawdzić przeznaczenie działki – czy jest ona nieruchomością rolną,
    czy budowlaną.

    Rejestr gruntów
    Z miejscowego rejestru gruntów można uzyskać wypis i wyrys dotyczący nieruchomości gruntowej. Wskazuje on, jaki jest adres działki i gdzie jest ona położona, jaka jest jej powierzchnia i rodzaj gruntów oraz klasa gleby.

    Dokumentacja niezbędna
    Nie warto jest kupować nieruchomości gruntowej, gdy nie mamy wglądu w dokumentację wymienioną powyżej. Oznaczać to może, że sprzedający ma coś do ukrycia. Być może nie jest na przykład jedynym właścicielem działki, uprawnionym do dysponowania nią, albo na nieruchomości gruntowej ciąży zobowiązanie hipoteczne.

    Powrót do spisu treści

    Co należy do obowiązków geodety, czyli jak dokonać podziału działki?

    Źródło: OfertyGruntow.pl

    Będąc właścicielem działki budowlanej o dużej powierzchni, można zdecydować się na jej podział i częściowe lub całkowite odsprzedanie. Dzięki temu właściciel uzyskuje środki finansowe, które może przeznaczyć na dalsze inwestycje nieruchomościowe, czy też na budowę własnego domu na pozostałej części działki. Generalnie, podziału działki może dokonać wyłącznie geodeta, posiadający ku temu uprawnienia.

    Projekt podziału nieruchomości
    Geodeta na zlecenie właściciela nieruchomości gruntowej sporządza plan podziału działki. Projekt ten musi zakładać jak najbardziej efektywne wykorzystanie nieruchomości i musi uwzględniać przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i wszelkie przepisy stawiane przed podziałem nieruchomości przez prawo budowlane. Każda wydzielona część nieruchomości powinna mieć między innymi dostęp do drogi publicznej. Działka będzie mogła zostać podzielona, jeśli jej projekt podziału będzie zgodny z ustaleniami zawartymi w planie miejscowym.
    Przy projektowaniu podziału działki podstawą są akty prawne – ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa o gospodarce nieruchomościami, prawo geodezyjne i kartograficzne oraz aktualne rozporządzenie Rady Ministrów ws. sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

    Uruchomienie procedury podziału działki
    Aby uruchomić procedurę formalną podziału nieruchomości gruntowej, jej właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu ma obowiązek złożenia stosownego wniosku do urzędu gminy lub urzędu miasta oraz dołączenia do niego dokumentów potwierdzających, iż jest on właścicielem nieruchomości. Musi dostarczyć wypis z ewidencji gruntów i budynków, wstępny projekt podziału działki, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, jeśli nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, kopię mapy ewidencyjnej oraz niezbędne, wymagane prawem zezwolenia.

    Obowiązki geodety przy podziale działki
    Geodeta podejmujący się przeprowadzenia procesu podziału działki, najpierw przeprowadza pomiary terenowe i sporządza projekt podziału działki. Następnie, dzieli działkę ewidencyjną na części i ustala granice podziału. Dla każdej działki ma on obowiązek sporządzić dokumentację techniczną.

    Procedura geodezyjnego podziału działki obejmuje:
    • Stworzenie wstępnego projektu podziału działki, który następnie trafia do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w celu jego zaopiniowania,
    • Skonfrontowanie wstępnego projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli taki plan nie istnieje, to z warunkami pochodzącymi z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
    • Ocenę stopnia zgodności planu podziału działki z warunkami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
    • Sformułowanie protokołu z czynności przyjęcia granic wyodrębnionych działek,
    • Sporządzenie projektu podziału z projektowanymi granicami wydzielanych części działki – czynność ta realizowana jest przez wykwalifikowanego ku temu geodetę,
    • Wydanie przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta ostatecznej decyzji o podziale działki,
    • Wyniesienie i okazanie granic stronom postępowania podziałowego w terenie przez geodetę,
    • Potwierdzenie faktu przyjęcia dokumentacji z podziału działki przez powiatowy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

    Powrót do spisu treści

    Na co zwracać uwagę kupując nieruchomość gruntową?

    Źródło: OfertyGruntow.pl

    Kupno działki wymaga odpowiedniego przygotowania. Podjęcie tej decyzji nigdy nie powinno być pochopne, ponieważ w przyszłość można gorzko żałować dokonanego wyboru. Nieruchomość gruntowa powinna spełniać oczekiwania i preferencje inwestora, a jednocześnie mieć klarowny status prawny. Jeśli nie do końca wiadomo, jakie jest przeznaczenie gruntu, albo do kogo należy działka, inwestor nie powinien nawet zastanawiać się nad jej zakupem, aby później nie mieć nieprzyjemności.
    Na jakie cechy nieruchomości gruntowej należy zwracać uwagę przy jej wyborze? Między innymi inwestor powinien wziąć pod rozwagę takie czynniki jak:

    • lokalizacja działki,
    • uzbrojenie działki w podstawowe media,
    • dostęp do ulicy i droga dojazdowa do działki,
    • kwalifikacja jako grunt budowlany lub rolny działki,
    • kształt działki,
    • powierzchnia nieruchomości,
    • obecność wieloletnich drzew w obszarze działki, niebędących drzewami owocowymi,
    • przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
    • sąsiedztwo działki,
    • warunki zabudowy działki,
    • warunki geologiczne działki.

    Dla inwestora bardzo istotne powinno być to, w jakiej okolicy – na wsi czy w mieście, położona jest działka. Decyzja o przeprowadzce na wieś, z dala od centrum miasta pociąga za sobą pewne niedogodności, związane przede wszystkim z dojazdem do pracy czy szkoły. Z drugiej strony, uzyskuje się dzięki temu ciszę i spokój we własnym domu.
    Uzbrojenie działki to obecność na niej lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie mediów – gazu, wody czy energii elektrycznej. Jeśli wodociąg biegnie z dala od nieruchomości gruntowej, którą inwestor zamierza kupić, musi naszykować się na to, że podłączenie działki do sieci wodociągowej będzie pociągało za sobą zwiększone koszty. Można ich uniknąć kupując działkę z pełnym uzbrojeniem.
    Działka budowlana, na której będzie można wybudować dom, powinna mieć dostęp do drogi oraz posiadać drogę dojazdową do niej. Jeśli takowych nie ma, można sądzić, że powstaną problemy na przykład z wytyczeniem drogi przez posesję innej osoby.

    Kwalifikacja działki to kolejny ważny punkt wyboru nieruchomości gruntowej. Jeśli zamierzamy budować na działce dom, sprawdźmy, czy grunt jest kwalifikowany jako działka budowlana. Jeśli jest to grunt rolny, działkę będzie trzeba odrolnić, a nie zawsze jest to możliwe i dodatkowo sam proces zmiany kwalifikacji gruntu może trwać bardzo długo.
    Pożądanym kształtem działki budowlanej jest kwadrat lub prostokąt. Jeśli działka ma nieregularny kształt, warunki zabudowy będą na niej znacznie ograniczone.
    Powierzchnia nieruchomości również powinna mieć znaczenie dla inwestora kupującego nieruchomość gruntową. Jeśli chce on postawić na działce dom, wybudować domek letniskowy i wielki ogród, będzie niewątpliwie potrzebował większej powierzchni. Będzie ona natomiast zbędna dla osób, które chcą na działce postawić wyłącznie dom jednorodzinny.
    Obecność wieloletnich drzew w obszarze działki, niebędących drzewami owocowymi stwarza konieczność zdobycia pozwolenia na ich wycinkę, co pociąga za sobą całkowicie niepotrzebne dla inwestora koszty.

    Sprzedający nieruchomość gruntową może zataić przed potencjalnym kupującym fakt, że działka będzie przeznaczona pod budowę obwodnicy miasta, albo w jej sąsiedztwie stanie niebawem stacja benzynowa. Warto uprzednio sprawdzić to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który dostępny jest w urzędzie gminy lub urzędzie miasta. Uzyska się tam również informację o tym, czy nieruchomość gruntowa jest działką budowlaną.
    Kolejnym ważnym punktem przy wyborze nieruchomości gruntowej są warunki jej zabudowy. Być może istnieją ograniczenia budowlane na działce, przez co inwestor nie będzie mógł postawić na niej wybranego projektu architektonicznego domu.

    Decydując się na zakup nieruchomości gruntowej należy skontrolować, jakie warunki geologiczne panują na działce. Jeśli znajduje się ona w terenie osuwiskowym lub na terenach zagrożonych powodzią, wybudowanie na niej domu będzie wiązało się z koniecznością zastosowania kosztownych rozwiązań technologicznych. Informacje o warunkach geologicznych działki można uzyskać w warunkach zabudowy lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

    Powrót do spisu treści

    Jak przekształcić działkę rolną na działkę z prawem zabudowy ?

    Źródło: OfertyGruntow.pl

    Kupując działkę rolną zamiast działki budowlanej inwestor może wiele zaoszczędzić. Jeśli jednak będzie chciał postawić na swoim gruncie na przykład zabudowę jednorodzinną, będzie zmuszony przekształcić działkę rolną na działkę posiadającą prawo do wzniesienia takiej zabudowy. Odrolnienie działki rolnej nie zawsze będzie możliwe, o czym inwestor dokonujący takiego zakupu powinien wiedzieć. Poza tym, proces przekształcania gruntów rolnych na grunty budowlane może potrwać nawet kilka lat.

    Ważne – przed zakupem
    Jeśli nosimy się z zamiarem zakupu działki rolnej, powinniśmy skontrolować jej status w Urzędzie Gminy. Najważniejszym przy tym dokumentem będzie plan zagospodarowania przestrzennego – akt prawa miejscowego, który wskazuje, jakie przeznaczenie ma działka. Jeśli w wybranej gminie, w obrębie której znajduje się pożądana działka rolna nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, to inwestor będzie musiał złożyć wniosek do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Brak planu powoduje, że nie można sprawdzić, czy w bezpośrednim sąsiedztwie kupowanej działki nie jest na przykład planowana budowa drogi szybkiego ruchu, albo elektrowni lub stacji benzynowej.

    Przebieg procesu przekształcenia działki rolnej na budowlaną
    Po pierwsze, w procesie odralniania działki, należy sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego w gminie, a jeśli go nie ma, to zwrócić się o wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Tylko taki dokument w późniejszym czasie pozwoli nam uzyskać pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego na działce, którą kupiliśmy.
    Jeśli posiadamy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy wydane przez gminę, możemy wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z wnioskiem o zmianę przeznaczenia gruntu. We wniosku wskazujemy konkretne przeznaczenie gruntu, np. pod budownictwo jednorodzinne lub pod budownictwo usługowe oraz wskazujemy szczegółowe położenie działki.
    Prawo nie wskazuje, w jakim terminie gmina powinna ustosunkować się do złożonego przez inwestora wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu. Korzystne dla wnioskodawcy jest jedynie to, że wniosek jest rozpatrywany bezpłatnie.
    Po uzyskaniu zgody gminy na odrolnienie gruntu, właściciel działki obejmującej grunty dobrej jakości, z klasy od I do III, występuje z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego. Ten etap zmiany działki rolnej na budowlaną mogą pominąć właściciele gruntów gorszej klasy.

    Do wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej dołącza się:
    • wypis z planu zagospodarowania przestrzennego,
    • potwierdzenie prawa własności do działki, np. akt notarialny,
    • wypis z rejestru gruntów wraz kserokopią mapy ewidencyjnej,
    • mapę z planem działki wraz z projektem zagospodarowania gruntu, bilansem powierzchni i zaznaczeniem terenu, którego dotyczy składany wniosek.

    Rozpoczęcie budowy
    Uzyskanie zgody na przekwalifikowanie gruntu rolnego na działkę budowlaną nie kończy jeszcze procesu odrolniania działki. Później należy ubiegać się o pozwolenie na budowę, opłacić formalne przekwalifikowanie gruntu rolnego na budowlany i dopiero po uzyskaniu takich zaświadczeń i pozwoleń, można rozpoczynać budowę domu jednorodzinnego.

    Powrót do spisu treści

    Użytkowanie wieczyste a własność.

    Autorem artykułu jest Michał Pieróg
    Użytkowanie wieczyste coraz częściej jest zamieniane na własność. Warto więc wiedzieć na czym polega ta zamiana i co to jest użytkowanie wieczyste. Użytkowanie wieczyste dotyczy głównie nieruchomości gruntowej i jest traktowane jako pozostałość po czasach PRL-u. To pojęcie wywodzi się z prawa cywilnego.

    użytkowanie wieczysteW polskim prawie cywilnym użytkowanie wieczyste jest definiowane jako rodzaj prawa rzeczowego. Pojęcia użytkowanie wieczyste używa się zazwyczaj w kontekście własności skarbu państwa (czyli może być to własność województwa, powiatu czy gminy), które są oddawane osobie fizycznej albo prawnej na ściśle określony czas. Użytkowanie wieczyste ma trwać zazwyczaj 99 lat, choć prawo cywilne przewiduje odstępstwa od tej reguły i użytkowanie wieczyste wyjątkowo może trwać krócej. Dolną granicą, jaka została przewidziana przez prawo cywilne, jest 40 lat.

    Inne zapisy są błędne i mogą utrudnić znacząco sprzedaż nieruchomości, która ma taki błędny zapis w księdze wieczystej.

    Użytkowanie wieczyste jest dość zbliżone z prawnego punktu widzenia do własności. W 2005 roku użytkowanie wieczyste zostało przekształcone w prawo własności nieruchomości. O takie przekształcenie mogą się ubiegać osoby fizyczne, które dotychczas były użytkownikami wieczystymi. Do sierpnia 2012 roku obowiązywały atrakcyjne warunki wykupu nieruchomości. Wtedy też dużo osób zamieniło użytkowanie wieczyste na własność. Warunkiem skorzystania z tych preferencyjnych warunków przy przekształcaniu było nabycie prawa do wieczystego użytkowania danej nieruchomości jeszcze przed 5 grudnia 1990 roku. Szczególnie dużą bonifikatę przewidziano dla osób, które były użytkownikami wieczystymi nieruchomości o mieszkaniowym charakterze, a które miały dochód niższy od przeciętnego. One mogły liczyć na zniżkę w wysokości aż 90%!

    Artykuł pochodzi z serwisu
    www.Artelis.pl

    Powrót do spisu treści

    Jak zarabiać na ziemi?

    Jak zarabiać na ziemi?
    Mimo, że ceny działek budowlanych spadają nadal można zarobić inwestując w ziemię. Coraz popularniejsze jest tworzenie i sprzedaż kompleksów działek rolnych z warunkami zabudowy, które są tańszą alternatywą dla drogich działek budowlanych. Zgodnie z obowiązującym prawem możliwa jest budowa domu na działce rolnej, która posiada wydane warunki zabudowy – Jak zarobić na ziemi opowiada doradca obrotu ziemią Banku Ziemi – Bartek Jankowski.

    Ceny gruntów rolnych w ostatnich 6 latach gwarantowały wzrost i średni zwrot z zainwestowanego kapitału na poziomie 25% rocznie. Stabilny wzrost cen gruntów rolnych w ostatnich latach pokazał, że inwestycyjny zakup ziemi rolnej jest opłacalnym i bezpiecznym sposobem ulokowania kapitału, zwłaszcza w czasach kryzysu. Porównując I kwartał 2009 r. do I kwartału 2010r. ziemia rolna podrożała o 6,2% do 14 533 zł za hektar, a w II kwartale 2010r. hektar kosztował średnio 2,4% więcej. Mimo widocznego spowolnienia wzrostu cen ziemia rolna będzie nadal drożała w kolejnych latach.

    Naturalny wzrost cen ziemi rolnej jest pochodną rosnącego popytu i zmniejszającej się powierzchni dostępnej ziemi rolnej. W kolejce chętnych do zakupu ziemi rolnej stoją dziś rolnicy zainteresowani powiększeniem gospodarstw i zwiększeniem dopłat, mieszkańcy miast zainteresowani zakupem mniejszych działek rolnych do celów rekreacyjnych i pod budowę domu, deweloperzy zainteresowani budową osiedli domów jednorodzinnych na tańszych działkach rolnych z warunkami zabudowy. A po 2016 roku ziemię rolną w Polsce będą mogli kupować również obywatele UE. Nie bez znaczenia jest trend wyrównywania się cen ziemi rolnej w obszarze UE. Ziemia rolna jest dziś produktem poszukiwanym i będzie się cieszyć w kolejnych latach rosnącym popytem.

    Oczywiście możemy kupić ziemię rolną w dobrej cenie oraz atrakcyjnej lokalizacji i poczekać kilka lat, aż jej cena wzrośnie. Takie pasywne podejście do inwestowania w ziemię można by porównać do inwestowania w obligacje. W tym przypadku ziemia rolna jest równie bezpieczna i daje wyższą stopę zwrotu.

    Jeśli natomiast chcemy zarobić więcej musimy zaangażować się w projekt zakupu ziemi rolnej i przekwalifikowywanie jej na tereny budowlane, które możemy podzielić na trzy obszary:

    1) Podział na działki

    Prawo geodezyjne stanowi, że terenu rolnego nie można podzielić na działki mniejsze niż 3000 m. kw. Właśnie takie działki są najbardziej poszukiwane przez nabywców z uwagi na relatywnie niską cenę. W zależności od lokalizacji po dokonaniu podziału geodezyjnego wartość nowo wydzielonych działek wzrasta od 50% do 120%.

    2) Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

    Najszybszym sposobem na zabudowę ziemi rolnej jest uzyskanie warunków zabudowy. Zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy są określone w Ustawie o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku nr 80 poz. 717 ze zmianami) i w Kodeksie postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071, ze zm.). Sam proces trwa około 3 miesięcy, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy działka musi spełnić kilka warunków:

    - działka powinna graniczyć z działką zabudowaną mającą dostęp do tej samej drogi publicznej,
    - istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, wymagane minimum to możliwość podłączenia do prądu,
    - teren nie może być objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną.

    Strategia tworzenia kompleksów tanich działek pod zabudowę odpowiada potrzebom obecnych klientów, a dzięki zmianie funkcji ziemi z rolnej na budowlaną pozwala uzyskać wysoką stopę zwrotu.

    3) Uchwalenie Planu Miejscowego, kompleksy działek pod zabudowę jednorodzinną w zasięgu do 25 km od miasta.

    Projekt tworzenia kompleksów działek zwartej zabudowy jednorodzinnej zakłada zakupy w regionach do 25 km od miast – wyłączając największe miasta, gdzie ceny działek rolnych na przedmieściu są zbliżone do działek budowlanych. Po zakupie większych areałów ziemi rolnej należałoby dążyć do stworzenia Planów Miejscowych, które poza precyzyjnym określeniem przebiegu dróg , mediów, granic zabudowy, pozwoliłoby na podziały geodezyjne na małe działki po około 1000 metrów. Polegałoby to na tym, że właściciel gruntu zwraca się do gminy w wnioskiem o objęcie danego terenu planem miejscowym. Następnie gmina na sesji swojej rady uchwala, podejmuje uchwałę o przystąpieniu do stworzenia planu miejscowego i ogłasza przetarg na wykonawcę tego planu (czyli dla pracowni architektoniczno-urbanistycznych).

    Koszt opracowania takiego planu miejscowego o powierzchni średnio ponad 5 ha kosztuje średnio ponad 20’000zł. Wypowiadają się w nim drogowcy, energetycy, sieci wodne, strażacy, archeologia, konserwator zabytków, ochrona przyrody, wszystkie instytucje mające możliwość ingerencji w plan miejscowy.

    Uchwalanie planu trwa średnio około 15 miesięcy, dlatego, że po stworzeniu przez pracownie wizji czy koncepcji, jest ona przedstawiana na sesji rady gminy i dopiero wtedy następuje głosowanie nad przyjęciem lub odrzuceniem danej koncepcji. Uchwalenie planu zmierza do zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany co powoduje wielokrotny wzrost jego wartości i terenów sąsiednich. Średnia różnica między ceną działki rolnej, a ceną działki budowlanej to minimum 500%, a średnio 1000%.

    Należy wziąć pod uwagę, że przy zmianie przeznaczenia działki na budowlaną będzie koniecznie poniesienie odpłat od wzrostu wartości działki tzn. opłaty adiacenckiej dla gminy (ograniczonej przez ustawodawcę do nie więcej niż 30% od wzrostu wartości, zazwyczaj jest to 20%) i opłaty planistycznej (zależy ona od uchwały rady gminy, jest to w granicach 20% wzrostu wartości, przy czym nie wszystkie gminy pobierają opłatę planistyczną). Opłaty te są pobierane tylko i wyłącznie jeśli ktoś w ciągu 5 lat od przekształcenia teren sprzeda. Po pięciu latach od uchwalenia planu powyższe opłaty nie występują. Cała operacja zmiany planu miejscowego może zająć średnio 15 miesięcy. Warto poświęcić półtora roku na uchwalenie planu miejscowego, ponieważ klienci chętniej kupują działki budowlane, na których wiadomo, gdzie są kable energetyczne wkopane w ziemię, skrzynki energetyczne z licznikami dla poszczególnych nowo wydzielonych działek, zaplanowana sieć wodno-kanalizacyjna i dostęp do drogi publicznej.

    Artykuł pochodzi ze strony Bank Ziemi

    Powrót do spisu treści

Szanowni Państwo, jeżeli interesują Was nasze artykuły i chcecie być na bieżąco zapraszamy do subskrypcji

Twój e-mail: