Słownik pojęć i definicji związanych z nieruchomościami gruntowymi.

Nieruchomości gruntowe //  Dostęp do drogi publicznej //  Działka budowlana //  Nieruchomość rolna //  Działka ewidencyjna //  Ciągłość (spójność obszarowa) //  Działka gruntu //  Grunty rolne
Grunty leśne //  Pole //  Działka przemysłowa //  Działka rekreacyjna //  Działka siedliskowa //  Zabudowa zagrodowa //  Gospodarstwo rolne //  Księga wieczysta

Nieruchomości gruntowe to jeden z rodzajów nieruchomości. W takim przypadku możemy się domyśleć już po nazwie, że chodzi nam o grunty, a raczej o powierzchnię. W takim wypadku nie pozostaje nam nic innego jak podkreślić, że powszechna terminologia dotycząca i utożsamiająca jedynie budynki z nieruchomościami jest po prostu mitem. Należy o tym pamiętać i się do tego stosować. Wracając do nieruchomości gruntowych. W takim wypadku mamy do czynienia profesjonalna terminologią oraz profesjonalnym podziałem nieruchomości. To właśnie dzięki tego rodzaju klasyfikacji możemy wyróżnić wszelkiego rodzaju nieruchomości. Gruntowe aspekty tego terminu w takim wypadku określają na podstawie prawnej rodzaj działki i powierzchnie tego rodzaju gruntu. Wszystko oczywiście należy do danej osoby, nie ma w tym przypadku ustępstw ani innych tego rodzaju czynników. Nieruchomości gruntowe to bardzo popularny oraz bardzo często spotykany termin, który jest wykorzystywany powszechnie przez wielu ludzi. Nieruchomość gruntowa (grunt) to część powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności (art. 46 KC, zob. też art. 4 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Grunt jest rodzajem nieruchomości i zarazem rzeczą w rozumieniu Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 48 KC, budynki, części budynków i inne urządzenia trwale związane z gruntem oraz zasiane lub zasadzone na nim rośliny są częściami składowymi gruntu (superficies solo cedit), chyba że stosuje się do nich przepisy o nieruchomościach budynkowych lub odrębnej własności lokali.
Kodeks cywilny wyróżnia:
- grunty rolne, tj. grunty wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej (w tym sadowniczej i ogrodniczej) oraz zwierzęcej (w tym rybnej);
- grunty nierolnicze, tj. grunty, które nie są gruntami rolnymi.
Przyjmuje się, że za nieruchomość gruntową można uznać tylko taką część powierzchni ziemi, która stanowi wyodrębnioną całość (por. uchwała SN z 28.03.1988 r., sygn. akt III CZP 15/88). Prawnego wyodrębnienia nieruchomości gruntowej dokonuje się przez wytyczenie jej granic i założenie dla niej księgi wieczystej. Jeśli granice nieruchomości gruntowej są sporne, ich przebieg ustala się dokonując rozgraniczenia.
- nieruchomości komercyjne (lokale sklepowe, lokale biurowe, stacje benzynowe, zajazdy, hotele itp..)
- działki usługowe, przemysłowe
- działki inwestycyjne


Działka budowlana – definicja z ustawy o PiZP
USTAWA z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o „działce budowlanej” – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Najczęściej wybierana pod budownictwo jednorodzinne. Na tej działce można również postawić budynek pod działalność gospodarczą (nie uciążliwą).


Działka przemysłowa – przeznaczona do budowy wszelkiego rodzaju budynków przemysłowych, najczęściej wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Na tego typu działce dopuszcza się działalność uciążliwą o ile nie przekracza ona granic działki.


Działka rekreacyjna – można na niej postawić domek sezonowy a w niektórych przypadkach dom całoroczny. Rodzaj zabudowy uzależniony jest od planu miejscowego. Jeżeli nie ma planu miejscowego o rodzaju zabudowy decyduje organ administracyjny.


Działka siedliskowa – najczęściej przeznaczona jest pod zabudowę budynków gospodarczych (gospodarstwo rolne), stanowiących nieodłączny element gruntów rolnych. Aby wybudować dom na działce siedliskowej podobnie jak przy innych działkach, wymagane jest uzyskanie pozwolenia na jego budowę. Pozwolenie można uzyskać jeżeli powierzchnia działki rolnej na której ma być wydzielony teren pod siedlisko, jest co najmniej tak duża, jak średnia powierzchnia tego typu działki w całej gminie. Oznacza to, że nie łatwo postawić dom na działce o powierzchni 1ha, jeżeli średnia powierzchnia działki rolnej w gminie wynosi np. 2 ha. Wyjątkowo można uzyskać pozwolenie na budowę na mniejszej działce siedliskowej, jeśli działka ta bezpośrednio sąsiaduje z inna działką tego typu, wraz z wybudowanym na niej domem.  Inaczej: działka siedliskowa jest  gruntem rolnym, wchodzącym w skład gospodarstwa rolnego, na którego gruntach zbudowane są budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia służące wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. W skrócie – działką siedliskową jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego.
Nieruchomość rolna (grunt rolny) to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej (art. 461 k.c.). Grunty rolne (użytki rolne) to działki tak sklasyfikowane przez gminę, na terenie której się znajdują; mogą to być grunty orne, sady, łąki, pastwiska i grunty pod budynkami, stawami czy rowami.


Działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości).


Ciągłość (spójność obszarowa)działki oznacza, że nie może ona być złożona z dwóch lub więcej rozłącznych obiektów powierzchniowych.
Położenie w granicach obrębu gwarantuje, że obraz graficzny działki jest możliwy do prezentacji na jednym arkuszu mapy ewidencyjnej. W przypadku obiektów wydłużonych (linie kolejowe, cieki) działki wyznaczane są w ten sposób, aby ich granice pokrywały się z granicami obrębów ewidencyjnych.
Jednorodność prawną gruntów rozpatruje się wyłącznie w ramach praw do nieruchomości uwidacznianych w ewidencji gruntów i budynków (np. własność, użytkowanie wieczyste).
Działka jest określona pod względem geometrycznym poprzez jej wydzielenie z otoczenia liniami granicznymi wyznaczanymi przez punkty załamania granic. Fizycznie w punktach załamania granic umieszcza się znaki graniczne, zaś linie graniczne mogą być reprezentowane w terenie przez obiekty zagospodarowania typu: ogrodzenia, ściany budynku itp.


Działka gruntu – niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej.


Dostęp do drogi publicznej – zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez pojęcie dostępu do drogi publicznej rozumieć należy bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności (np. służebności drogi koniecznej); dostęp zapewniony ma być do „drogi publicznej”, nie zaś do drogi, która statusu tego nie posiada tj. do drogi wewnętrznej.


Grunty rolne – w polskim prawie przewidziane jest tzw. odrolnienie działki na potrzeby budowy domu. Jeżeli jest to grunt rolny klasy I – III, do odrolnienia działki wymagane jest uzyskanie pozwolenia administracyjnego (w zależności od wielkości gruntu  od wojewody a nawet od ministra rolnictwa). Łatwiej można zmienić przeznaczenie gruntów rolnych klasy IV lub V, jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przeznaczona jest ona pod zabudowę mieszkalną (najczęściej dotyczy to nieużytków).


Grunty leśne – uzyskanie pozwolenia na budowę na tego typu gruntach jest praktycznie niemożliwe. Jeżeli grunty te należą do Skarbu Państwa to tylko minister środowiska może wyrazić zgodę na budowę domu, która często łączy się z całościowym lub częściowym wykarczowaniem lasu.


Pole – obszar ziemi przeznaczony pod uprawę roślin, najczęściej obsiany lub obsadzony jedną rośliną, np. żytem, kukurydzą, ziemniakami. Pole jest sztucznym agroekosystemem kształtującym krajobraz rolniczy. Pole w płodozmianie przeznaczone pod jakąkolwiek roślinę nazywa się stanowiskiem. W gospodarce wielkoobszarowej (np. b. Związku Radzieckiego, Czechosłowacji) małe pola były komasowane. W wyniku tego pozbywano się miedz, zakrzaczeń i oczek wodnych, co doprowadziło do wywiewania drobnych (najwartościowszych) cząstek gleby. Przeważająca liczba gospodarstw indywidualnych w Polsce zapobiegła tym niekorzystnym zjawiskom. W terenie górzystym dla zmniejszenia erozji długie boki pola powinny być wyznaczane wzdłuż warstwic, prostopadle do spadku terenu (tzw. pola wstęgowe). W terenie nizinnym pola powinny mieć niezbyt duży areał i być oddzielone miedzami lub zadrzewieniami śródpolnymi. Zapobiega to erozji wietrznej i wzbogaca bioróżnorodność.
Podział pól: pola uprawne, łąki, pastwiska, ugory, odłogi.
Według Rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków działka ewidencyjna jest to ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.
Możliwość i rodzaj zabudowy na działce uzależniony jest od jej statutu. Nie na każdej działce można postawić budynek mieszkalny. W urzędach gmin można dokładnie zapoznać się z warunkami zabudowy na wybranych terenach.


Zabudowę zagrodową należy rozumieć, jako kompleks złożony z budynków mieszkalnych, gospodarskich i inwentarskich w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych – w tym również w Państwowym Gospodarstwie Leśnym.


Gospodarstwo rolne - grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą (art. 553 k.c.). Dla celów podatkowych za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza) o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej (art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym).


Księga wieczysta
- przedstawia stan prawny nieruchomości, czyli pozwala ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Księga wieczysta to zazwyczaj teczka zawierająca akty notarialne oraz inne dokumenty, które posłużyły do jej założenia lub zmiany wpisów (zaświadczenia, wypisy z rejestru, mapy itp.).  Księga wieczysta zbudowana jest z czterech działów:
I. Dział pierwszy zawiera oznaczenie nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego  prawa oraz wpisy praw związane z własnością. Dział ten dzieli się na dwie części.
Część pierwsza oznaczana jest jako dział I-O w której wpisuje się dane, służące oznaczeniu nieruchomości jak:  położenie,  powierzchnia,  sposób korzystania. W przypadku, gdy nieruchomość gruntowa oddana została w użytkowanie wieczyste, w dziale tym wskazuje się, że z użytkowaniem wieczystym związana jest własność budynków lub innych urządzeń i zamieszcza się ich opis.
Część druga oznaczana jest jako dział I-Sp – w której ujawnia się prawa związane z własnością nieruchomości, a więc takie prawa, które przysługują osobie będącej każdorazowym właścicielem nieruchomości. Prawami związanym z własnością nieruchomości są: udział w nieruchomości wspólnej, służebność gruntowa. W księdze wieczystej prowadzonej dla prawa spółdzielczego w dziale tym określa się rodzaj tego prawa oraz wymienia właściwą spółdzielnię mieszkaniową. W razie, gdy nieruchomość gruntowa oddana została w użytkowanie wieczyste, w dziale tym wskazuje się termin, do którego zostało ustanowione użytkowanie wieczyste oraz sposób korzystania z nieruchomości.
Reasumując z działu I dowiem się: gdzie nieruchomości jest położona: województwo, powiat, gmina, miejscowość, dzielnica, jak oznaczona jest nieruchomość : nr działki, obręb działki, adres, powierzchnie lokalu, obszar działki, czy działka jest zabudowana czy niezabudowana, ile budynków, dokładnego adresu.
II. Dział drugi wskazuje właściciela nieruchomości lub uprawnionego do spółdzielczego własnościowego prawa spółdzielczego, jak również jej użytkownika wieczystego to dane właściciela nieruchomości: imię i nazwisko właściciela oraz – jeśli nieruchomość jest współwłasnością kilku osób – określenie, jaką część udziałów posiada każdy ze współwłaścicieli.
III. Dział trzeci obrazuje ciężary i ograniczenia dotyczące nieruchomości. To jest: ograniczone prawa rzeczowe (służebności osobiste i gruntowe obciążające daną nieruchomość, użytkowanie), prawa i roszczenia osobiste (np. prawo pierwokupu i odkupu, oddanie nieruchomości w najem lub dzierżawę, roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej, określenie sposobu zarządu nieruchomością; oraz ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością wynikające z przepisów szczególnych (np. wszczęcie egzekucji, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, ogłoszenie upadłości, otwarcie postępowania naprawczego). W dziale III księgi wieczystej wpisuje się zmiany praw, roszczeń, ciężarów i ograniczeń, a w szczególności zmiany pierwszeństwa, późniejszego łącznego obciążenia prawem innej nieruchomości, przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej, przyłączenia się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji.
IV. Dział czwarty w tym dziale wykazane wpisy dotyczące hipotek zabezpieczającej najczęściej kredyt, pożyczkę inne zobowiązanie finansowe zaciągnięte przez właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości. Hipoteka może być ustanowiona na całej nieruchomości oraz na udziale w nieruchomości.
Przy sprzedaży nieruchomości gruntowej okazana przez sprzedającego księga wieczysta (Kw) potwierdza, że właśnie on jest właścicielem nieruchomości, z którym należy zawrzeć umowę sprzedaży.
Przy nabywaniu nieruchomości gruntowej księga wieczysta (Kw) określi dokładne położenie nieruchomości i jej wielkość, a nadto wskaże obecnego właściciela on ewentualne obciążenia na nieruchomości.
Przed zawarciem umowy nabycia nieruchomości gruntowej posiadając aktualny odpis z księgi wieczystej (Kw) uzyskamy aktualne informacje o wpisach w działach III i IV księgi wieczystej informujące o prawach i roszczeniach innych podmiotów do objętej tą księgą wieczystą nieruchomości, a nadto w prosty sposób przeglądając wpisy działu IV ustalimy czy nieruchomość nie jest obciążona kredytem bankowym.
Właściciel nieruchomości gruntowej może obciążyć swoją nieruchomość hipoteką, która zostanie wpisana do działu IV księgi wieczystej (Kw) na podstawie dokumentów bankowych o udzielonym właścicielowi nieruchomości kredycie. Posiadając aktualny odpis z księgi wieczystej uzyskamy informację o wielkości hipoteki oraz jej walucie, dacie spłaty kredytu, umowie na podstawie, której wpisano hipotekę oraz na rzecz, jakiego banku jest hipoteka. Posiadając aktualny odpis z księgi wieczystej możemy nadto ustalić czy w dziele IV księgi wieczystej nie ujawniono wzmianek. Wzmianki w dziele IV księgi wieczystej mogą sugerować, że został udzielony kredyt, którego zabezpieczeniem ma być właśnie nieruchomość objęta tą księgą wieczystą.
Nabywając nieruchomość gruntową obciążoną hipoteką wpisaną do działu IV księgi wieczystej musimy uzyskać aktualny odpis z księgi wieczystej (Kw) w celu ustalenia faktycznych wpisów, a następnie zażądać od właściciela nieruchomości, aby przedstawił zaświadczenie banku tego, który jest wpisany w dziale IV księgi wieczystej, o saldzie zadłużenia z tytuł udzielonego mu kredytu. Nabycie takiej nieruchomości odbywa się, w ten sposób, że przy notarialnej umowie sprzedaży część ceny sprzedaży w wysokości wskazanej w zaświadczeniu o saldzie zadłużenia zostaje przeznaczona na spłatę kredytu (bezpośredni przelew na rzecz banku) zaciągniętego przez właściciela nieruchomości, zaś ewentualna pozostała część ceny sprzedaży przekazywana jest na rzecz sprzedającego nieruchomość. Po przeprowadzonej tak transakcji Sprzedający nieruchomość w akcie notarialnym winien zobowiązać się do dostarczenia nabywcy wniosku o wykreślenie hipoteki w związku z całkowitą spłatą jego kredytu.
Nie ma obecnie przeszkód, aby uzyskać kredyt pod nieruchomość gruntową już wcześniej obciążoną innym kredytem (hipoteką), przy czym procedura takiej transakcji związana jest ze spłatą poprzedniego kredytu i wykreśleniem jego zabezpieczeń z księgi wieczystej, a następnie wpisaniem nowego zabezpieczenia (hipoteki) do działu IV księgi wieczystej.