Porady

Jest jeszcze jedna nierozwiązana wciąż kwestia dotycząca przede wszystkim spółdzielni mieszkaniowych. Wydanie zaświadczeń o przekształceniu wstrzymują m.in. kwestie związane z ustaleniem stanu prawnego nieruchomości. Są też problemy z bonifikatami oraz uwłaszczeniem spółdzielców. Jednak, jak wynika z naszej sondy, większość mieszkańców ma już prawo własności przyznane, a niektóra miasta kończą trwające od 2019 r. sprawy. Szybciej niż na gruntach gminnych dochodzi do przekształceń terenów należących do Skarbu Państwa (zgodnie z ustawą 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – tj. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040, zajmują się tym powiaty, w znacznej mierze miasta na prawach powiatu). Ale choć regulacja była już pięciokrotnie nowelizowana, to nadal powoduje wątpliwości, m.in. związane z 99-proc. bonifikatami, do których uprawnionych jest wiele grup osób. 

Jeszcze czekają 

We Wrocławiu, jak informuje Wojciech Koerber z tamtejszego urzędu miasta, wydział nieruchomości Skarbu Państwa dokonał już wszystkich przekształceń. Pozostałe wydziały, zajmujące się uwłaszczeniem na innych gruntach, nadal nad tym pracują. Na zaświadczenia oczekuje blisko 15 tys. osób, co stanowi niecałe 40 proc. uprawnionych do przewłaszczenia na gruntach gminnych. Jednak ci, którzy nie zostali jeszcze obsłużeni, nie muszą się martwić o wysokość bonifikaty, bo jest ona stała i niezależna od terminu wydania zaświadczenia. – Bonifikata wynosi u nas standardowo 90 proc. dla lokali mieszkalnych. Osoby uprawnione do wyższej ulgi z ustawy przekształceniowej mogą liczyć na 99- proc. – wyjaśnia Wojciech Koerber. 

Także Łódź nie dokonała jeszcze przekształcenia z mocy prawa wszystkich nieruchomości. Z informacji przekazanych nam przez biuro rzecznika prasowego prezydenta miasta wynika, że wciąż pozostają do załatwienia sprawy z niejasnym stanem prawnym bądź faktycznym niektórych nieruchomości. Choć zaświadczenia są na bieżąco wydawane i wysyłane do mieszkańców, to jednak cały proces jeszcze trochę potrwa. Dlatego miasto zapowiada przedłużenie obowiązującej tam 60-proc. bonifikaty również na 2021 r. 

W stolicy wydano 80 proc. zaświadczeń potwierdzających przekształcenie. Te, które pozostały, dotyczą np. nieruchomości wymagających skorygowania treści ksiąg wieczystych tzw. gruntów mieszanych, na których poza budynkami mieszkalnymi położone są również inne obiekty, a także nieruchomości należących do cudzoziemców albo takich, gdzie przekształcenie wiąże się z udzieleniem pomocy publicznej. Ich wydanie wymaga często uzyskania dodatkowych wyjaśnień i dokumentów oraz podjęcia czynności przez inne podmioty, np. sąd wieczystoksięgowy. 

Wysokość bonifikaty od opłaty jednorazowej uchwalonej w stolicy w końcu 2018 r. jest stała i wynosi 98 proc. – Zgodnie z art. 20 ust. 2 ustawy przekształceniowej, aby zachować prawo do bonifikaty w pełnej wysokości, osoby, które otrzymują zaświadczenia po 30 listopada 2019 r., muszą zgłosić zamiar wniesienia opłaty jednorazowej w terminie dwóch miesięcy od dnia jego otrzymania – przypomina rzeczniczka stołecznego urzędu miasta Karolina Gałecka. – Po otrzymaniu informacji o wysokości opłaty jednorazowej należy ją wnieść w ciągu dwóch miesięcy – dodaje. Ponadto za 2019 r. i 2020 r. osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielnie mieszkaniowe mają prawo do 98- lub 99- proc. bonifikat od rocznych opłat przekształceniowych za 2019 r. i 2020 r. 

Kraków i Gdańsk na finiszu 

W Krakowie wydawanie zaświadczeń praktycznie dobiega końca. Jak informuje nas Marta Witkowicz, dyrektor wydziału skarbu miasta karkowskiego magistratu, miasto zakończyło wydawanie zaświadczeń na gruntach Skarbu Państwa, czyli dla 47 600 osób, które na dzień wejścia w życie ustawy były do tego uprawnione. Do końca tego roku Kraków chce też zakończyć kwestię zaświadczeń dla posesji na terenach gminnych. Z 81 tys. do wydania zostało kilkaset. 

O zakończeniu akcji uwłaszczeniowej można też mówić w Gdańsku. – Zaświadczenia otrzymali już wszyscy uprawnieni na mocy ustawy przekształceniowej, którym miasto było zobligowane do wydania ich z urzędu W tym roku przekazano 613 takich dokumentów – informuje Izabela Kozicka-Prus, inspektor w tamtejszym urzędzie miejskim. Obecnie wydawane są jedynie zaświadczenia na wniosek użytkowników wieczystych, którzy otrzymali pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego po styczniu 2019 r. Mogą oni skorzystać z tzw. opóźnionego przekształcenia, co jest dla nich korzystne. 

Deweloper musi bowiem płacić 3 proc. wartości gruntu przez 33 lata, tymczasem osoby, które kupują u niego mieszkanie, mogą wystąpić do urzędu o korzystniejsze warunki przekształcenia gruntu i płacić za nie przez 20 lat lub jednorazowo, korzystając z bonifikaty. Przykładowo w Krakowie właściciele nowo wybudowanych mieszkań będą uprawnieni do takiej zniżki aż do 2024 r., choć co roku jej wymiar będzie niższy. 

Spółdzielcy bez ulgi 

Sporo problemów z przekształceniem jest związanych ze stosowaniem art. 9a ustawy, który przewiduje bonifikatę 99 proc. – W przepisie tym pominięto bowiem osoby fizyczne, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali – zauważa Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik w Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych w Warszawie. Łukasz Mackiewicz, radca prawny z Kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni w Gdańsku, twierdzi, że w tym zakresie należy postulować zmianę przepisów. Jego zdaniem brak jest ratio legis (uzasadnienia ustawy – red.) dla rozróżnienia właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność od osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. 

Nie wszyscy jednak eksperci się z tym zgadzają. – Nie ma podstawy, by osobom, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, naliczać bonifikaty – uważa Łukasz Łanoszka, radca prawny i partner w kancelarii Konieczny, Wierzbicki. Tłumaczy, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie wiąże się z prawem własności nieruchomości ani z żadnym prawem do gruntu. – To jedynie ograniczone prawo rzeczowe, zaś prawo do gruntu przysługuje spółdzielni. Co więcej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokali nie łączy się z konkretnym udziałem w gruncie, nie ma więc podstawy prawnej do stwierdzenia, na jaką część opłaty przekształceniowej powinna zostać udzielona bonifikata według zasad określonych w art. 9a ustawy przekształceniowej – mówi Łukasz Łanoszka. Według niego nie jest także wykluczona sytuacja, w której spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa – w takim przypadku spółdzielnia może ponownie rozporządzić lokalem. – Otrzymując w takim wypadku 99-proc. bonifikatę, spółdzielnia korzystałaby z ulgi udzielonej ze względu na przymioty osoby trzeciej, która nie posiada prawa do gruntu – kwituje prawnik. 

Na niepełnosprawne dziecko 

Prawo do bonifikaty dla spółdzielców to nie jedyna wątpliwość, z którą muszą się zmierzyć samorządowcy. Marta Witkowicz uważa, że konieczna jest zmiana art. 9a ust. 1 ustawy przekształceniowej, w zakresie 99-proc. bonifikaty dla rodziców niepełnosprawnego dziecka. – Ulga ta przysługuje tylko tym opiekunom, których dziecko jest niepełnosprawne w stopniu umiarkowanym lub znacznym, a w przypadku gdy jest ono pełnoletnie, trzeba wykazać, że zostało ono ubezwłasnowolnione – wyjaśnia. To wyłącza z grupy osób uprawionych do wysokiej bonifikaty opiekunów niedysponujących takim dokumentem. Według Łukasza Łanoszki celowe byłoby dodanie do tego przepisu zastrzeżenia, że bonifikata przysługuje osobom, które prowadzą wspólne gospodarstwo domowe z niepełnosprawnym dzieckiem lub na których utrzymaniu ono pozostaje. – Ale powstaje pytanie o charakterze aksjologicznym, czy ustawodawca chce udzielać bonifikaty z uwagi na pełnoletnie dzieci niepełnosprawne, które co do zasady nie muszą przecież pozostawać na utrzymaniu rodziców – dodaje ekspert. 

Właściciele wielu mieszkań 

Kolejny problem to udzielanie bonifikaty osobom, które mają więcej mieszkań. Zdaniem Marty Witkowicz potrzebne jest doprecyzowanie przepisów w zakresie 99-proc. bonifikaty przez jednoznaczne określenie, czy osoba posiadająca trzy lokale mieszkalne może ubiegać się o jej zastosowanie w stosunku do więcej niż jednego. – Trudno wyobrazić sobie sytuację, że właściciel wykorzystuje trzy mieszkania osobiście dla własnych celów mieszkaniowych – mówi urzędniczka. Eksperci uważają jednak, że doprecyzowanie regulacji nie jest niezbędne. – Ustawodawca celowo wprowadził takie ograniczenie, aby możliwość uzyskania bonifikaty zapewnić osobom zamieszkującym w lokalu – twierdzi Łukasz Mackiewicz. I dodaje, że wskazanie „na cele mieszkaniowe” jednoznacznie opisuje możliwość uzyskania jednej bonifikaty. Wtóruje mu Łukasz Łanoszka. – Z art. 9a ustawy przekształceniowej jednoznacznie wynika, iż bonifikata przysługuje tylko na to mieszkanie, które służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej – twierdzi ekspert. Dodaje, że w rozumieniu prawa cywilnego osoba może mieć tylko jedno miejsce zamieszkania, a więc tylko jedno może służyć zaspokajaniu jej potrzeb mieszkaniowych. Według niego każde dodatkowe mieszkanie nie pełni już takiej roli i nie ma uzasadnienia, by przyznawać na nie 99-proc. bonifikaty. 

Zmiana stawki 

Marta Witkowicz wskazuje też, że przydawałoby się doprecyzowanie art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej, który odwoływał się do art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami o treści przed nowelizacją tego ostatniego artykułu. Jak wyjaśnia, obecnie art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej uniemożliwia zmianę stawki procentowej. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, właściwy organ po tym dniu ustala tę stawkę, stosując odpowiednio art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tymczasem zdaniem Łukasza Mackiewicza podstawą zmiany stawki procentowej może być art. 73 ust. 2b–2f ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje taką możliwość w przypadku zmiany celu użytkowania nieruchomości. Konieczności zmiany art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej nie widzi także Łukasz Łanoszka. – Nowelizacja art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie prowadzi do pozbawienia organów JST możliwości zmiany stawki procentowej – twierdzi mec. Łanoszka. I dodaje, że przepis mówi o odpowiednim stosowaniu art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. – Przyjmując założenie racjonalnego ustawodawcy, należy przyjąć, że w takiej sytuacji zmiana stawki procentowej powinna się odbyć wraz z określeniem nowego celu prawa użytkowania wieczystego, w procedurze określonej w art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami – tłumaczy ekspert. W jego ocenie określenie nowego celu jest w tym przypadku zbędne. – Jedyne co pozostaje organowi do określenia to stawka procentowa, zgodnie z art. 73 ust. 2f ustawy o gospodarce nieruchomościami – mówi. I dodaje, że inna jest tak naprawdę procedura odwoławcza. – Nie znajduje zastosowania tryb określony w art. 77–81 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jedynie wprost tryb wskazany w art. 73 ust 2d–2e tej ustawy (a więc odwołanie wprost do sądu) – wskazuje Łukasz Łanoszka. 

Niezabudowane a niezbędne 

Jest jeszcze jedna nierozwiązana wciąż kwestia dotycząca przede wszystkim spółdzielni mieszkaniowych. Jak przypomina Piotr Pałka, w ich zasobach znajdują się także nieruchomości niezabudowane domami mieszkalnymi. Jest tak zazwyczaj na starych osiedlach, o rzadszej zabudowie. – Nieruchomości służą zaspokajaniu potrzeb mieszkańców. W ich skład wchodzą m.in. drogi, parkingi, place zabaw, tereny zielone oraz inne drobne formy architektoniczne – mówi specjalizujący się w obsłudze spółdzielni mieszkaniowych prawnik. Przekonuje, że brak możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych nieruchomości pełniących funkcję służebną dla terenów zabudowanych przez spółdzielnie pozostaje w sprzeczności z ratio legis ustawy, gdyż stawia tę grupę spółdzielców w sytuacji gorszej niż użytkowników wieczystych innych gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Wiąże się to bowiem z wyższymi opłatami dla spółdzielców z takich osiedli niż osób ze wspólnot mieszkaniowych. Sytuacja ta miała być przejściowa, bowiem w ślad za uwłaszczeniem nieruchomości mieszkaniowych miała pójść kolejna ustawa umożliwiająca przekształcenie we własność pozostałych. Ale mimo że od wejścia w życie omawianych przepisów mijają dwa lata, to do dzisiaj ta zmiana nie została wprowadzona. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie wiąże się z prawem własności nieruchomości ani z żadnym prawem do gruntu, stąd ich posiadaczom nie przysługuje bonifikata z tytułu przekształcenia. 

*Źródło: Gazeta Prawna.

Zmiany w prawie budowlanym 2021 są kolejnym etapem wdrażania przez państwa członkowskie Unii Europejskiej planu większej energooszczędności i troski o środowisko naturalne. Nowe przepisy dotyczące budowy domu wymuszają na inwestorze zastosowanie nowych rozwiązań izolacji termicznej oraz wybór odpowiedniego systemu grzewczego. Celem wprowadzanych zmian jest zatrzymanie ciepła w budynku oraz korzystanie z odnawialnych źródeł energii. 

Najważniejsze zmiany w prawie budowlanym 2021

Obniżenie wskaźnika energii pierwotnej Ep

Każdy budynek mieszkalny w naszej szerokości geograficznej nie może się obejść bez systemu ogrzewania i wentylacji. Energia potrzebna jest też do podgrzania wody użytkowej oraz do zasilania sprzętów elektrycznych i oświetlenia. Proekologiczne dążenia Unii Europejskiej skutkowały uchwaleniem 10 lat temu dyrektywy zobowiązującej wszystkie kraje członkowskie do poprawy charakterystyki energetycznej domów. Celem jest zarówno skuteczne zatrzymywanie ciepła wewnątrz budynku, jak i odchodzenie od nieodnawialnych źródeł energii. Ze względów praktycznych realizacja tych założeń jest rozpisana na kilka etapów.

Zmiany przepisów były znane z wyprzedzeniem i do ich wprowadzenia należało się przygotować. Jako że prawo nie może działać wstecz, pozwolenie na budowę otrzymane w bieżącym roku jest ważne w niezmienionej formie również w roku przyszłym – 2021. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę po 1 stycznia 2021 r. wiąże się z obowiązkiem spełnienia nowych wymagań, obniżających zapotrzebowanie na energię.

Wskaźnik Ep jest końcowym wynikiem obliczeń uwzględniających nakłady energii nieodnawialnej poniesionej na dostarczenie do budynku różnych nośników energii. Na wartość wskaźnika Ep składa zapotrzebowanie na energię na potrzeby ogrzewania, podgrzania wody użytkowej oraz wentylacji, na potrzeby chłodzenia oraz oświetlenia. Na przestrzeni lat wartość Ep systematycznie maleje:

• 2014 r. – 120 kWh/(m2/rok);
• 2017 r. – 95 kWh/(m2/rok);
• 2021 r. – 70 kWh/(m2/rok).

Najbardziej niekorzystna z punktu widzenia nieodnawialnej energii pierwotnej jest energia elektryczna z sieci. Wynika to z dużych strat podczas produkcji i przesyłu. Bardzo dobre są natomiast lokalne źródła energii odnawialnej, jak energia słoneczna, energia wiatrowa, energia geotermalna, a także biomasa. W przypadku budynków jednorodzinnych osiągnięcie niskiego wskaźnika Ep, spełniającego wymagania nowych warunków technicznych, jest możliwe przez wykorzystanie OZE.

Obniżenie współczynnika przenikania ciepła U dla przegród budynku

Izolacja termiczna przegrody budowlanej (ściany, stropu, podłogi) jest określona współczynnikiem przenikania ciepła U. Jest jednym z najważniejszych parametrów, mający bezpośredni wpływ na bilans energetyczny domu, a tym samym na koszty jego ogrzewania. Współczynnik przenikania ciepła zależy od rodzaju materiału budowlanego, a z definicji oznacza ilość energii, która przenika przez ściany, okna, drzwi, dach i inne przegrody, odniesioną do powierzchni przegrody i różnicy temperatur między stroną wewnętrzną i zewnętrzną. Jednostką jest W/(m2·K). Im lepszym izolatorem jest materiał przegrody, tym mniejszą wartość wykazuje współczynnik przenikania ciepła.

Wartość współczynnika przenikania ciepła wylicza się biorąc pod uwagę opór cieplny zależny od grubości ściany (w metrach) i współczynnika przewodzenia ciepła λ. Jeśli przegroda składa się z kilku warstw, wyliczenie wartości U jeszcze bardziej się komplikuje. Z dniem 1 stycznia 2021 r. maksymalna wartość współczynnika przenikania ciepła U zostaje obniżona do następujących wartości w jednostkach W/(m2·K). W nawiasie, dla porównania, wartość U obowiązująca w ostatnim okresie.

• Ściany zewnętrzne przy Ti (temperaturze ogrzewanego pomieszczenia) ≥ 16°C – 0,20 (0,23)
• Ściany wewnętrzne – 1,00 (1,00)
• Dachy przy Ti ≥ 16°C – 0,15 (0,18)
• Stropy przy Ti ≥ 16°C – 0,25 (0,25)
• Podłogi na gruncie przy Ti ≥ 16°C – 0,30 (0,30)

Obniżenie współczynnika przenikania ciepła dla okien i drzwi

Okna, drzwi zewnętrzne i balkonowe, a także przeszklone powierzchnie nieotwierane mają znaczący wpływ na ilość ciepła, która może przenikać z ogrzewanego pomieszczenia na zewnątrz. Wartość współczynnika przenikania ciepła określają nowe przepisy dotyczące budowy domu (w nawiasie wartości dopuszczalne do 1 stycznia 2021):

• Okna zwykłe i drzwi balkonowe przy Ti ≥ 16°C – 0,9 (1,1)
• Okna połaciowe przy Ti ≥ 16°C – 1,1 (1,3)
• Okna w ścianach wewnętrznych – 1,1 (1,3)
• Drzwi zewnętrzne albo między pomieszczeniem ogrzewanym i nieogrzewanym – 1,3 (1,5)

Jak spełnić warunki budowy domu jednorodzinnego po 1 stycznia 2021 r.?

Utrzymanie odpowiedniego poziomu wskaźnika Ep

Im większy udział w ogólnym bilansie energetycznym domu posiada energia ze źródeł odnawialnych, tym łatwiejsze jest zachowanie nowych wymogów prawa budowlanego. Bardzo dobrym rozwiązaniem jest zastosowanie pompy ciepła. Istnieją różne typy pomp ciepła: pompy powietrzne, wodne i gruntowe. Są też pompy rewersyjne, umożliwiające ogrzewanie albo aktywne chłodzenie.

Każda pompa ciepła wymaga do swojej pracy zasilania energią elektryczną. Najłatwiejsza w instalacji i najtańsza pompa powietrzna wykazuje duże zapotrzebowanie na energię elektryczną przy niskich temperaturach. Z tego powodu idealnym rozwiązaniem jest kombinacja ogrzewania domu i wody użytkowej powietrzną pompą ciepła z wykorzystaniem energii elektrycznej z własnej instalacji fotowoltaicznej.

Innym rozwiązaniem spełniającym zaostrzone wymogi budowlane jest zastosowanie kotła na pellet. Pellet produkowany w całości z odpadów drzewnych, bez dodatku jakichkolwiek substancji chemicznych, jest ekologicznym źródłem ciepła. Umożliwia też zautomatyzowaną obsługę instalacji, co daje użytkownikom duży komfort. Nowoczesne kotły na pellet spełniają wszystkie wymogi przyjaznych środowisku źródeł ciepła.

Utrzymanie odpowiedniej izolacyjności cieplnej domu

Odpowiednią wartość współczynnika przenikania ciepła przez przegrody budynku można uzyskać stosując materiały budowlane spełniające wymagania warunków technicznych 2021. Na rynku dostępne są specjalne zaprawy oraz nowoczesne materiały termoizolacyjne.

Przepisy narzucają również konieczność montażu odpowiedniej jakości okien. Współczynnik przenikania ciepła przez okna zwykłe wynosić będzie od nowego roku 0,9 W/(m²·K). Warto wymienić starą stolarkę okienną na nową i zdecydowanie poprawić bilans cieplny domu. Ze względu na termoizolacyjność nie ma znaczenia, czy okna są drewniane, czy plastikowe. Ważne, aby miały odpowiednie atesty i odpowiadały zaostrzonym normom. 

Minimalna działka pod budowę domu jednorodzinnego

Przepisy dotyczące budowy domu nie podają konkretnych liczb określających wielość działki budowlanej. Aby jednak uzyskać pozwolenie na budowę, trzeba przestrzegać zasad miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który właśnie zawiera zasady i warunki budowy. Ten plan uwzględnia przepisy prawa budowlanego, ochrony środowiska i wiele innych, a minimalna powierzchnia działki wynika z obowiązujących ograniczeń.

Minimalna działka pod budowę domu jednorodzinnego musi zapewnić odległość ściany bez okien od granicy działki co najmniej 3 m. Jeśli ściana posiada okna, tę odległość trzeba zwiększyć o metr. Do granicy z sąsiadami nie może przylegać daszek, okap albo balkon – trzeba zachować odstęp co najmniej 1,5 m. Można więc stwierdzić, że wielkość działki pod budowę uzależniona jest nie tyle od przepisów prawa budowlanego, co od wielkości planowanego domu.

Zmiany w prawie budowlanym 2021 r. stanowią kolejny etap regulacji rozpoczętych już w 2014 r. Sprawdź, jak nowe zasady wpłyną na warunki budowy domu jednorodzinnego. 

*Źródło: Gazeta Prawna.

Od 1 stycznia zaczną obowiązywać nowe daniny: podatek od sprzedaży detalicznej, opłata cukrowa, podatek od tzw. małpek. Spółki komandytowe i część jawnych zapłacą CIT, na znaczeniu straci dotychczasowa ulga abolicyjna w PIT, wzrosną stawki podatku od mieszkań, domów i nieruchomości firmowych. Część nowych danin zacznie obowiązywać już od 1 stycznia, część dopiero w trakcie 2021 r.

*Zamieszczone w niniejszym zestawieniu informacje dotyczą jedynie stawek podatkowych i obciążeń fiskalnych , które ulegną zmianie od 1 stycznia 2021. Nie publikowane tutaj inne obciążenia podatkowo-fiskalne pozostają bez zmian. ( źródło: ZUS, Krajowa Izba Skarbowa, Gazeta Prawna).

Pierwszym krokiem do zbudowania własnego domu jednorodzinnego jest wybór i zakup działki. Po podpisaniu aktu notarialnego stajemy się właścicielem nieruchomości gruntowej, ale nie oznacza to automatycznie, że możemy rozpocząć budowę. Sprawdźmy, jakie formalności należy dopełnić, by móc zacząć budowę domu, hali przemysłowej czy magazynowej, czy inwestycję innego rodzaju.

Warunki zabudowy dla działki

Już na etapie rozważania zakupu działki budowlanej inwestor powinien sprawdzić, jakie obowiązują w jej przypadku warunki zabudowy i zagospodarowania. Zabudowę działki domem jednorodzinnym czy obiektem komercyjnym trzeba dobrze przemyśleć. Należy zaplanować wygodny dojazd do posesji oraz odstęp od granic nieruchomości gruntowej. Według przepisów budowa może odbywać się w odległości nie bliższej niż 4 metry od granicy działki lub pięć metrów od prowadzonej obok drogi gminnej. Nietypowe grunty, trójkątne czy o kształcie trapezu, mocno urozmaicone pod kątem ukształtowania terenu, są wyzwaniem dla projektantów domów i hal czy innych obiektów budowlanych.

Dla nieruchomości gruntowej może być już uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który wskazuje, jakie są warunki budowania czy prowadzenia innych inwestycji na danej działce. Jeśli chcemy uzyskać wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, np. na potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę, musimy zwrócić się do urzędu miasta lub urzędu gminy właściwego miejscowo względem lokalizacji działki. Sprawę można załatwić podczas wizyty w urzędzie, ale i listownie, a nawet elektronicznie. Potrzebne jest przy tym złożenie wniosku do urzędu miasta lub gminy wraz z załącznikami, takimi jak:

• Dowód opłacenia opłaty skarbowej.
• Pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych.
• Dowód zapłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.

Opłata skarbowa od wypisu wynosi 30 zł do 5 stron, a jeśli stron jest więcej – 50 zł. Opłata skarbowa od wyrysu wynosi 20 zł za każdą pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4 – nie może być ona wyższa niż 200 zł. Łącznie będzie to więc maksymalnie 250 zł. Wyrys i wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego otrzymamy po złożeniu wniosku w terminie od 7 dni do miesiąca.

Jeśli dla posiadanej działki nie istnieje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, a chcemy na niej zbudować np. dom, to inwestycja może wymagać decyzji o warunkach zabudowy. Musimy się o nią postarać, jeśli dla nieruchomości nie obowiązuje rzeczony plan, a chcemy zmienić jej sposób zagospodarowania, np. zbudować budynek lub inny obiekt budowlany bądź wykonać inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia.

Właściwie każdy może złożyć w urzędzie miasta lub w urzędzie gminy właściwym ze względu na lokalizację inwestycji, wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla danej działki – nie musimy być przy tym właścicielami nieruchomości. Urząd sprawdzi kompletność wniosku oraz załączników, do których zalicza się:

• Mapę zasadniczą.
• Mapę katastralną.
• Opisowe oraz graficzne określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu.
• Decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach.
• Dokument potwierdzający możliwość uzbrojenia terenu objętego wnioskiem.
• Dowód zapłacenia opłaty skarbowej.
• Pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych.
• Dowód zapłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.

Za wydanie warunków zabudowy działki nie płacą właściciele oraz użytkownicy wieczyści, ale już pozostałe podmioty, np. osoby trzecie niebędące właścicielami gruntu, wnoszą opłatę w wysokości 598 zł. Wydanie warunków zabudowy zajmuje urzędom do 30 dni.

Uzbrojenie działki- najważniejsze kwestie.

O ile kupiona działka jest nieuzbrojona, musimy zadbać o przyłącza podstawowych mediów już w pierwszej kolejności po jej zakupie. Jeśli nie wiemy, jakie media już są doprowadzone do działki lub do drogi przy działce, odpowiedź na takie pytania znajdziemy w mapie zasadniczej, na której zawarte są zapisy dotyczące konkretnych linii, przyłączy i możliwości podłączenia wody, gazu, prądu czy do internetu i kanalizacji.

Musimy jak najszybciej rozpocząć załatwianie wszystkich formalności w urzędach i podmiotach odpowiedzialnych za przyłącze prądu, gazu, kanalizacji i poprowadzenie wodociągu. Alternatywą może być studnia głębinowa z pompą, szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków oraz zbiornik na gaz wydzierżawiony lub kupiony od wybranej firmy, jeśli nie ma możliwości wykonania przyłączy sieciowych, albo przyłącza te okazują się bardzo drogie.

Pamiętajmy, że wnioski składane do zakładu energetycznego, wodociągów czy do gazowni nie będą rozpatrywane z miejsca. Na wszystko trzeba poczekać, nawet kilka tygodni, dlatego do realizacji inwestycji i samych przyłączy jest jeszcze daleko. Jeśli zdecydujemy się na zlecenie projektu instalacji wewnętrznych, projektanci będą potrzebowali do poprawnego zaprojektowania instalacji informacji o mocy przyłączeniowej. Warunki dostawy mediów niezbędne są do zlecenia projektu przyłączy i można je uzyskać bezpłatnie u dostawców mediów, ale trzeba będzie na nie poczekać przez około 30 dni.

Projekt przyłączy musimy zlecić projektantom branżowym, którzy mają odpowiednie uprawnienia i jednocześnie są członkami izby inżynierów budownictwa. Cena projektu waha się w przedziale między 500 a 1500 zł. Do jego wykonania musimy dostarczyć:

• Mapę do celów projektowych.
• Warunki techniczne przyłączenia do sieci.
• Projekt instalacji wewnętrznych.

Pozwolenie na budowę

Kiedy kwestia przyłączy mediów jest już zrealizowana, trzeba jeszcze zdobyć pozwolenie na budowę. Nie ma przy tym znaczenia, czy chcemy wybudować na działce dom jednorodzinny, szeregówkę, dom wielorodzinny czy halę przemysłową. Pozwolenie jest konieczne. Wnioskuje się o nie do odpowiedniego urzędu – miasta lub gminy, a do wniosku należy dołączyć wiele dokumentów związanych z zaplanowaną inwestycją. Wśród nich powinny znaleźć się:

• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
• Mapa sytuacyjno-wysokościowa do celów projektowych.
• Warunki techniczne od dostawców podstawowych mediów.
• Dokonana przez specjalistę analiza geologiczna terenu.
• Projekt budynku, np. projekt domu.

Zanim jednak wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony w odpowiednim urzędzie, należy wybrać projekt inwestycyjny. Jeśli inwestycja dotyczy realizacji domu jednorodzinnego, to wówczas do wyboru mamy rozwiązania gotowe – tańsze, i droższe indywidualne projekty architektoniczne, które od podstaw są tworzone dla inwestora według jego zaleceń. Projekt gotowy adaptuje się na potrzeby konkretnej działki budowlanej, dlatego nie ma problemu, aby dostosować go do wymogów wynikających z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub z decyzji o warunkach zabudowy.

Po złożeniu wniosku o wydanie pozwolenia na budowę domu wraz z załącznikami, trzeba czekać, aż urząd sprawdzi kompletność wniosku i jego merytoryczność. Później organ administracyjny, czyli starosta lub wojewoda ma 65 dni na wydanie decyzji. Gdy minie 14 dni od dostarczenia pozwolenia, decyzja o pozwoleniu na budowę staje się prawomocna.

Rozpoczęcie budowy

Mając już w ręce pozwolenie na budowę, przychodzi czas na wybór ekipy, która zrealizuje inwestycję. Możemy rozglądać się za odpowiednimi wykonawcami już podczas czekania na pozwolenie. Dom możemy wybudować systemem gospodarczym, samodzielnie organizując poszczególne prace i etapy budowy lub zlecając jednej ekipie wybudowanie domu pod klucz. Z pewnością na wyborze fachowców nie ma co oszczędzać. Dobrze jest zweryfikować rzetelność działania firmy budowlanej, której chcemy powierzyć budowę oraz zatrudnić zaufanego kierownika, który będzie prowadził dziennik budowy. Owy dziennik jest bardzo ważnym dokumentem i należy go przed rozpoczęciem budowy ostemplować w urzędzie miasta czy w urzędzie gminy. W lokalnym nadzorze budowlanym należy zgłosić planowany termin rozpoczęcia prac budowlanych.

Etapy budowy domu

Zanim pierwsza łopata zostanie wbita na placu budowy, potrzebne jest zaplanowanie całego przedsięwzięcia. Na etapie uzyskania pozwolenia na budowę z pewnością jest już zaprojektowany dom i istnieje projekt przyjęty przez urzędników. Dlatego wiadomo, jak ma on wyglądać. Można przystąpić do kolejnych etapów budowy, takich jak:

• stan zerowy,
• stan surowy otwarty,
• stan surowy zamknięty,
• wykończenie domu,
• zakończenie budowy.

Stan zerowy oznacza wykonanie robót ziemnych. Konieczne będzie przy tym przygotowanie i utwardzenie drogi prowadzącej do działki, podłączenie wody i kanalizacji oraz dostarczenie energii elektrycznej – za pomocą przyłącza lub agregatu. Kolejną pracą niezbędną do wykonania jest wyrównanie powierzchni terenu, na którym ma powstać dom. Zdejmowana jest wierzchnia warstw ziemi roślinnej – około 30 cm w głąb.

Jeśli inwestor korzysta z usług firmy budowlanej, najczęściej to ona zapewnia kierownika budowy z wymaganymi uprawnieniami, który będzie czuwał nad budową domu i wykonaniem poszczególnych jego elementów. W przeciwnym wypadku jeszcze przed rozpoczęciem prac związanych z inwestycją należy znaleźć i podpisać umowę z kierownikiem budowy.

Trzeba ogrodzić działkę – plac budowy i zatrudnić geodetę, który zajmie się wytyczeniem fundamentów. Stan surowy obejmuje:

• wykopanie fundamentów,
• wylanie chudego betonu,
• przygotowanie i wykonanie elementów zbrojenia,
• wylanie betonu właściwego,
• postawienie ścian podziemnych (w przypadku piwnic),
• ocieplenie fundamentów,
• wykonanie izolacji poziomej i przeciwwodnej,
• przygotowanie instalacji sanitarnej,
• wylanie posadzki,
• wykonanie fundamentów ścianek działowych.

Stan surowy otwarty następuje po zakończeniu prac ziemnych i wszystkich innych w ramach stanu zerowego. Obejmuje:

• murowanie przegród zewnętrznych i wewnętrznych,
• murowanie kominów,
• wykonanie stropów,
• wykonanie schodów żelbetowych,
• zrobienie więźby dachowej,
• ułożenie pokrycia dachu,
• montaż rynien.

Później przychodzi czas na realizację prac w ramach stanu surowego zamkniętego, obejmujących:

• wykonanie instalacji: sanitarnych, elektrycznych, gazowych;
• wykonanie posadzek właściwych dla poszczególnych kondygnacji, wraz z ich zaizolowaniem;
• wykonanie tynków wewnętrznych;
• docieplenie elewacji;
• montaż parapetów zewnętrznych;
• montaż okien i drzwi;
• montaż bramy garażowej.

Oczywiście poszczególne prace są dobierane do indywidualnych wymagań projektowych.

Kiedy dom ma okna i drzwi oraz pokrycie dachowe, pora na jego wyposażenie i wykończenie wnętrz, w tym posadzek, łazienek, wykonanie białego montażu, wykończenie kuchni, ocieplenie, montaż drzwi wewnętrznych czy malowanie. Zakończenie budowy obejmuje wykonanie docelowego ogrodzenia i uporządkowanie ogrodu czy też terenu wokół obiektu.

Po zakończeniu prac ostatnim etapem formalnym będzie zgłoszenie do nadzoru budowlanego zakończenie inwestycji. Odbiór domu wieńczy trudny proces budowy i pozwala na wprowadzenie się do nowego domu.

Przy kupowaniu nieruchomości gruntowej trzeba wziąć pod uwagę wiele ważnych kwestii dotyczących jej statusu prawnego, lokalizacji, wielkości czy kształtu oraz możliwości zagospodarowania działki. Sprawdźmy krok po kroku kwestie istotne dla kupującego, by móc wybrać działkę budowlaną, która spełni wszystkie nasze oczekiwania.

Status prawny gruntu

W pierwszej kolejności przy kupowaniu działki trzeba sprawdzić jej status prawny i to, z jakiego rodzaju gruntem mamy do czynienia. Dobrym krokiem będzie postaranie się o wgląd do księgi wieczystej założonej dla nieruchomości, której numer powinien nam podać sprzedający. W księdze tej można sprawdzić ponad wszelką wątpliwość, kto jest właścicielem działki i czy jest to jedna osoba, czy może kilka osób, z którymi będzie trzeba wspólnie zawrzeć umowę kupna-sprzedaży nieruchomości.

Także i w dokumencie, jakim jest księga wieczysta znajdziemy wszystkie interesujące nas jako kupujących informacje o ograniczonych prawach rzeczowych do działki, np. o służebności czy też o ustanowieniu hipoteki. Informacja o ewentualnych obciążeniach działki jest bardzo istotnym czynnikiem, który zaważy na zakupie nieruchomości i na jej ostatecznej cenie. Ustanowione obciążenia są związane z nieruchomością i przechodzą na nowego właściciela.

Koniecznie w księdze wieczystej trzeba sprawdzić, z jakim gruntem mamy do czynienia. Informacje na ten temat można znaleźć w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. W ewidencji może on figurować jako:

• Działka budowlana, czyli przystosowana do zabudowy mieszkaniowej.
• Działka rekreacyjna.
• Działka rolna.
• Działka siedliskowa.
• Działka leśna.
• Działka inwestycyjna – przemysłowa i usługowa.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków wskazuje, jakie jest przeznaczenie działek określonego rodzaju i jakie inwestycje można przeprowadzić na danym gruncie.

Status nieruchomości jako działka budowlana jest pożądany przez inwestorów chcących na niej wybudować swój dom czy osiedle mieszkaniowe. Natomiast nieruchomości leśne czy rolne są tańsze, ale nie można od razu rozpocząć na nich budowy. Działka rolna lub leśna musi przejść procedurę zmiany jej statusu. W przypadku gruntu rolnego konieczne będzie jego odrolnienie, czyli wyłączenie z produkcji rolnej. Wymaga to dopełnienia wielu formalności. Na działce leśnej zasadniczo można wybudować dom, chyba że zabrania tego Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Działka budowlana w ewidencji gruntów może figurować jak działka MN, MW lub U. Oznacza to tereny zabudowy jednorodzinnej (MN), tereny zabudowy wielorodzinnej (MW) lub tereny pod zabudowę usługową (U). Na działkach inwestycyjnych można wybudować hale, sklepy czy obiekty przemysłowe, ale już nie dom jednorodzinny. Działki budowlane są przygotowane do rozpoczęcia na takim terenie budowy. Muszą mieć określoną powierzchnię, cechy geometryczne i posiadać dostęp do drogi publicznej oraz pełną infrastrukturę techniczną.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, w dziale Grunty zabudowane i zurbanizowane, wskazuje kategorie działek budowlanych, dzieląc je na:

• Tereny mieszkaniowe – symbol B.
• Tereny przemysłowe – symbol Ba.
• Inne tereny zabudowane – symbol Bi.
• Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy – symbol Bp.
• Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe – symbol Bz.

Działki rekreacyjne cieszą się w Polsce dużym zainteresowaniem i posiadają umiejscowienie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, gdzie wskazane są informacje odnośnie do warunków zabudowy takiej działki. Działka rekreacyjna to najczęściej nieruchomość w obrębie rodzinnych ogródków – ROD. Można na nich wybudować niewielki budynek o charakterze mieszkaniowym, służący do użytku sezonowego. Nie ma możliwości zameldowania się w takim domu, ale jednocześnie wybudowanie takiego obiektu nie wiąże się z koniecznością dopełniania wielu formalności. Budynki na działce rekreacyjnej nie muszą mieć podłączenia oraz zapewnienia dostępu do podstawowych sieci uzbrojenia, a ich wysokość może wynosić maksymalnie 2,2 metra.

Działki rolne to grunty, które sklasyfikowane są w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Jeśli taka działka miałaby posłużyć inwestorowi do wybudowania domu mieszkalnego, to trzeba przeprowadzić procedurę wyłączenia jej z produkcji rolnej. Dodatkowo obowiązują ograniczenia w zakresie nabywania działek rolnych – nie każdy bowiem może stać się właścicielem takiego gruntu. Procedura odrolnienia jest czasochłonna i wiąże się z poniesieniem dodatkowych wydatków.

Działki siedliskowe określane są również jako zabudowa zagrodowa, a właścicielami takich działek są osoby posiadające pełne prawo do wykonywania zawodu rolnika indywidualnego. Takim rolnikiem może zostać osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub samoistnym posiadaczem czy dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha. Taka osoba musi ponadto posiadać kwalifikacje rolnicze. By móc wybudować dom na gruntach siedliskowych, muszą być spełnione wymogi zawarte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Niemożliwe najprawdopodobniej jest uzyskanie przy tym pozwolenia na budowę, jeśli działka siedliskowa jest mniejsza od tej, która określona jest w planie. W przypadku gdy planu nie ma, można postarać się w gminie o uzyskanie warunków zabudowy dla działki siedliskowej, a te można uzyskać, jeśli działka ma uzbrojenie oraz dostęp do drogi publicznej, zaś sąsiadujące z nią grunty są zabudowane.

Działka leśna to grunt leśny, który w ewidencji sklasyfikowany jest jako las. Można uzyskać zgodę na rozpoczęcie inwestycji na terenie takiej działki leśnej, choć nie jest to proste. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych daje ochronę dla takich terenów i przede wszystkim jej przepisy ograniczają przeznaczanie działek leśnych na cele nieleśne. Na terenie lasów generalnie dopuszczalne jest postawienie budynków i budowli służących gospodarce leśnej, obronności i bezpieczeństwu państwa. Lasy mogą być przeznaczone na inne cele inwestycyjne, ale właściwy organ musi się na to zgodzić.

Jaki dom można wybudować na działce?

Kiedy już mamy upatrzoną dla siebie działkę budowlaną, trzeba dowiedzieć się, co też właściwie będzie można na niej wybudować? Nie jest tak, że panuje pod tym względem dowolność inwestycyjna i inwestor może sobie wybudować na działce zamek z fosą i basztami. Wytyczne dotyczące ram przyszłej budowy znajdziemy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Jednak nie wszystkie działki objęte są takim planem i wówczas należy wystąpić do odpowiedniego urzędu o wydanie warunków zabudowy. W obu przypadkach dokumenty te określają m.in.:

• Jaka powinna być minimalna wielkość działki budowlanej.
• W jaki sposób może być zabudowana działka i w jakim stopniu.
• Jakie jest przeznaczenie gruntów.
• Czy można na działce wybudować dom typu bliźniak, dom jednopiętrowy czy tylko parterowy.
• Jaki ma być kolor elewacji budynku.
• Ile kondygnacji ma mieć budynek.
• Jak wysoki może być dom.
• Jakie ma mieć nachylenie dach domu i jakie ma mieć pokrycie.
• Jakie paliwa mogą zasilać system grzewczy w domu.
• Jak mogą być zorganizowane przyłącza mediów.

Możemy domyślać się, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego czy warunki zabudowy stawiają pewne ograniczenia związane z budową domu na wybranej działce. Należy się do nich zastosować, ponieważ w przeciwnym wypadku nie możemy otrzymać pozwolenia na budowę.

Co zwiększa wartość i atrakcyjność działki?

Przy wyborze nieruchomości gruntowej warto sprawdzić, czy działka jest uzbrojona. W praktyce oznacza to, że do nieruchomości doprowadzone są przyłącza wody, prądu, gazu czy kanalizacji. Tańsze są działki nieuzbrojone, ale te wymagają dociągnięcia mediów z niewiadomego miejsca, czasem z drogi, do której może być daleko, co zwiększa koszty ponoszone przez inwestora, zanim rozpocznie budowę swojego domu. Uzbrojenie nieruchomości gruntowej kosztuje, jest czasochłonne, ponieważ wymaga dopełnienia wielu formalności.

Ważne przy zakupie nieruchomości jest sprawdzenie, w jaki sposób będzie można do niej dojechać. O ile znajduje się przy głównej drodze, nie ma problemu z dojazdem, ale już w kolejnych liniach zabudowy pojawia się kłopot. Trzeba się wówczas upewnić, czy działka jest połączona z drogą dojazdową oraz jaki status ma taka droga. Jeśli jest miejska lub gminna, wszelkie koszty związane z jej utrzymaniem, modernizacją, oświetleniem czy odśnieżaniem, ponoszą służby miejskie czy gminne. Przy drogach prywatnych o ich stan muszą dbać mieszkańcy, którzy mają w nich udziały własnościowe.

Czasami dojazd do nieruchomości możliwy jest przez czyjąś działkę, dlatego trzeba sprawdzić, czy ustalono służebność drogi. Jeśli nie, to przed postawieniem domu trzeba obowiązkowo o to zadbać.

Na jaką działkę się zdecydować – małą czy dużą?

Odpowiedź na to pytanie jest sprawą indywidualną. Duża działka stwarza szerokie możliwości jej zagospodarowania, jeśli chodzi o dom, także rozległą, parterową rezydencję z garażem oraz o piękny ogród za domem. Jednak mniejsza działka będzie łatwiejsza w utrzymaniu, co jest istotne zwłaszcza dla osób, które nie mają zbyt wiele czasu na prace w ogrodzie. W mieście za każdy dodatkowy metr działki trzeba słono zapłacić, dlatego rozważnie trzeba podejść do tej kwestii.

Nie tylko wielkość działki ma znaczenie, ale i ukształtowanie terenu. Najbardziej pożądane są grunty w miarę płaskie, bez dużych różnic w wysokości terenu, ponieważ pozwalają na uruchomienie prac budowlanych i ziemnych właściwie z miejsca. Najlepiej sprawdzić wszystko na działce, zamiast bazować tylko na zapewnieniach sprzedającego czy na zdjęciach wykonanych przez agenta nieruchomości. Działka może być pełna pagórków i dziur, które trzeba będzie wyrównać przed rozpoczęciem inwestycji budowlanej.

Nieruchomość gruntowa – w mieście czy poza nim?

Trzeba samemu sobie zadać pytanie, czy chcemy mieszkać w obrębie miasta i mieć wszędzie blisko, czy wolimy ciszę i spokój na obszarach wiejskich, pozamiejskich? Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety. W mieście działki są z reguły mniejsze i droższe, ale za to możemy mieć dostęp do komunikacji miejskiej, co przydaje się, jeśli ktoś z domowników nie jest zmotoryzowany. Szybciej też dojedziemy do pracy czy do szkoły z domu zlokalizowanego w mieście.

Decyzja o wyprowadzce poza miasto powinna być dobrze przemyślana. Tam kupimy większą i tańszą działkę, ale też wszędzie będziemy mieć dalej. Racjonalnym kompromisem może być zakup nieruchomości na granicy miasta czy tuż za jego granicami, co pozwoli na szybszy dojazd do centrum. Warto wziąć też pod uwagę perspektywy rozwoju miasta. To, co dziś jest wsią podmiejską, za parę lat może stać się dzielnicą większej miejscowości.

Jeśli zaś zależy nam na zakupie nie działki budowlanej, ale rekreacyjnej, ważne staje się to, w jakiej okolicy jest ona położona. Najbardziej atrakcyjne wydają się działki w lesie, blisko rzeki lub jeziora, nad morzem i w górach, w atrakcyjnych pod względem turystycznym i krajobrazowym miejscach.

Położenie działki ma oczywiście znaczenie. Warto sprawdzić, jak daleko od potencjalnego domu mieszkalnego jest do takich punktów jak:

• Przystanek autobusu lub PKS-u czy stacja kolejowa.
• Sklep.
• Centrum handlowe.
• Targowisko.
• Przychodnia lekarska.
• Trasy rowerowe i biegowe.
• Szkoła.
• Praca.
• Trasy wylotowe z miasta.

Jakie jest sąsiedztwo działki?

Raczej nikt nie chciałby mieszkać tuż przy stacji benzynowej czy wysypisku śmieci. Warto zadbać o sprawdzenie przed zakupem nieruchomości jej najbliższe i dalsze sąsiedztwo. W Planie Zagospodarowania Przestrzennego można sobie skontrolować, czy w okolicy naszej inwestycji planowane są inwestycje, które zmniejszą komfort naszego życia. Dla wielu inwestorów ważne też będzie, czy w sąsiedztwie nie jest planowana budowa drogi szybkiego ruchu.

Kupno działki trzeba dobrze przemyśleć i sprawdzić wszystkie najważniejsze kwestie z nią związane. Przy wyszukiwaniu pożądanych nieruchomości gruntowych możecie posłużyć się naszą wyszukiwarką w serwisie Ofertygruntow.pl, zawężając wyniki wyszukiwania o kolejne, istotne dla was parametry.

Inwestycje w ziemię są dobrym pomysłem, jeśli mają długoterminowy horyzont czasowy. Inwestor skupuje grunt, a często w przyszłości sprzedaje go po podzieleniu na kilka mniejszych działek. Jeśli jednak tak zrobi, obecnie jego sprzedaż może być zinterpretowana przez urząd skarbowy jako przejaw wykonywania działalności gospodarczej. W podobnej sytuacji znajdą się właściciele kilku gruntów, którzy wspólnie dokonują na raz ich sprzedaży. Dlaczego tak się dzieje i co z podatkiem od nieruchomości w takiej sytuacji?

Sprzedaż prywatnego majątku na nowych zasadach

Zasadniczo sprzedaż majątku prywatnego w świetle prawa, w tym działek budowlanych, jest zwolniona z podatku, jeśli minie 5 lat od nabycia, albo jeśli sprzedaż nastąpi wcześniej, ale pieniądze pozyskane wówczas zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Jednak, jeśli jeden lub więcej właścicieli sprzedaje jednocześnie kilka działek, to urząd skarbowy może ocenić, że osoba działa jak przedsiębiorca i dlatego spełnia warunki przepisów o PIT odnośnie do dochodów z działalności gospodarczej. Może to zostać ocenione jako działanie dla zarobku, w sposób zorganizowany i ciągły, a wówczas skarbówka będzie żądała zapłaty podatku dochodowego naliczonego według skali podatkowej – 17 lub 32 proc. lub stawki liniowej w wysokości 19 proc.

Bez zwolnienia z podatku

Jeśli fiskus uzna, że sprzedaż kilku działek na raz jest działalnością gospodarczą, to sprzedający nie będą mogli skorzystać z ulgi podatkowej, nawet jeśli minęło 5 lat od nabycia gruntów lub planują wydać pieniądze pozyskane ze sprzedaży na własne cele związane z mieszkaniem lub domem. Żadna z takich preferencji nie dotyczy bowiem sprzedaży nieruchomości w działalności gospodarczej.

Taki los spotkał emerytkę, która w 2003 roku kupiła z mężem trzy położone obok siebie działki budowlane i planowała postawić domy dla siebie i trójki swoich dzieci. Jednak po kilku latach mąż kobiety zmarł, a ona sama zdecydowała o sprzedaży nieruchomości. Kupującym okazał się deweloper, który zażądał podzielenia gruntu na sześć części. Kobieta sprzedała ziemię i udzieliła deweloperowi pełnomocnictwa do działania w jej imieniu. Skarbówka uznała, że pomimo faktu, że to nie kobieta dzieliła działki i zadbała o ich uzbrojenie, a deweloper, to i tak powinna zapłacić podatek PIT jak profesjonalna firma zajmująca się obrotem nieruchomości.

Ryzyko dla kolejnych sprzedających działki

Eksperci wskazują, że wszystkiemu winne są niejasne przepisy ustawy o PIT, dające dużą swobodę interpretacyjną dla ich stosowania przez organy podatkowe. W ustawie nie ma informacji o tym, ile właściwie działek i o jakiej wartości może sprzedać osoba fizyczna, by nie zostać uznanym przez fiskusa za przedsiębiorcę i uniknąć opłacania wysokiego podatku PIT.

Mamy do czynienia z zaostrzeniem stanowiska skarbówki, ponieważ wcześniej podobne transakcje obejmujące kilku działek były uznawane za przejaw zwykłego zarządzania własnym majątkiem.

Źródło:

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 maja 2017 r. (I FSK 1728/15)

Art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

Już od połowy 2015 roku, kiedy to znowelizowano Prawo budowlane, inwestor budujący domek letniskowy na działce nie musi pozyskiwać w związku z tym pozwolenia na budowę. Chodzi tu o wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej. Jednakże taką inwestycję trzeba zgłosić do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Przy zgłoszeniu nie ma potrzeby składania projektu budowlanego domu ani decyzji o warunkach zabudowy.  Czy w tej kwestii zmieni coś nowelizacja Prawa budowlanego wchodząca w życie z dniem 19 września 2020 roku?

Co można wybudować bez pozwolenia i zgłoszenia?

Zmiana przepisów budowlanych skutkować będzie tym, że inwestor będzie mógł bez pozwolenia i zgłoszenia budowy wybudować na swojej działce wolnostojące parterowe obiekty gospodarcze, jak np.:

• garaże,
• altany,
• przydomowe ganki,
• oranżerie,
• tarasy itp.

Bez pozwolenia nie będzie można jednak wybudować obiektu o większej powierzchni niż 35 mkw. Dodatkowo prawo zakłada, że bez zgłoszeń i zezwoleń nie można na działce do 500 mkw wznieść więcej niż dwóch takich obiektów.

Zgodnie z nowelizowanym w 2020 roku Prawem budowlanym, będzie można postawić na działce bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia inwestycji w urzędzie:

• Obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
  • Parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mkw przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m.
  • Suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 mkw.
• Wiaty o powierzchni zabudowy do 50 mkw, sytuowane na działce, gdzie znajduje się już budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 mkw powierzchni działki.
• Wolnostojące altany o powierzchni zabudowy do 35 mkw, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekroczyć dwóch na każde 500 mkw powierzchni działki.
• Altany działkowe i obiekty gospodarcze (na podstawie ustawy z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych obiektach działkowych).

To tylko niektóre z obiektów, które można wybudować na swojej działce bez pozwolenia i bez konieczności zgłoszenia budowy do urzędu.

Domek letniskowy, czyli właściwie zgodnie z przepisami budynek rekreacji indywidualnej, można nadal będzie wybudować bez pozwolenia, ale konieczne będzie w dalszym ciągu jego zgłoszenie do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, głównie do starosty.

Co można wybudować na działce bez pozwolenia, ale po zgłoszeniu budowy?

Znowelizowana ustawa Prawo budowlane wchodząca w życie z dniem 19 września 2020 roku (Dz. U. z 2020r. poz. 471, 695 i 782) w art. 29 wskazuje, że pozwolenia na budowę nie wymaga inwestycja polegająca na wybudowaniu:

• Wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania zmieści się całkowicie w obrębie działki lub na działkach, na których zostały zaprojektowane.
• Sieci elektroenergetyczne obejmujące napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5MPa.
• Wolnostojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii tj. ogrodów zimowych, jeśli ich powierzchnia zabudowy wynosi do 35 mkw, przy czym łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw powierzchni działki.
• Wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, tj. domków letniskowych, o powierzchni zabudowy do 35 mkw, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 mkw powierzchni gruntu.
• Wolnostojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 mkw, itp.

Wszystkie te inwestycje będą jednak wymagały zgłoszenia budowy do starosty. Na działce budowlanej bez pozwolenia, ale za zgłoszeniem budowy można postawić też gospodarczy obiekt budowlany o powierzchni zabudowy do 35 mkw, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczony wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położony na gruntach leśnych Skarbu Państwa, usytuowanych na obszarze Natura 2000.

Remont i przebudowa bez decyzji o pozwoleniu na budowę

Pozwolenie na budowę nie będzie potrzebne podczas realizacji wielu robót budowlanych na działce. Będą one wykonane na podstawie zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Między innymi pozwolenie nie będzie wymagane w przypadku inwestycji na działce polegającej na:

• Przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych (jeśli nie prowadzi to do zwiększania obszaru oddziaływania obiektu poza działkę), sieci wodociągowych, kanalizacyjnych cieplnych i gazowych oraz elektroenergetycznych o określonych parametrach czy obiektów budowlanych służących bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej ustawą z dnia 9 czerwca 2011 roku – Prawo geologiczne i górnicze, w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów.
• Remoncie obiektów, których wzniesienie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, m.in. w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych.
• Zainstalowaniu na obiektach budowlanych stanowiących lub nie całość techniczno-użytkowej urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych, czy instalacji radiokomunikacyjnych, tablic, urządzeń reklamowych itp.

Wiele inwestycji na działce, łącznie z postawieniem niewielkiego domku letniskowego, od 19 września 2020 roku można będzie realizować na własną rękę bez pozyskiwania pozwolenia na budowę czy zgłoszenia budowy.

Źródło:

Ustawa Prawo budowlane z dnia 19 września 2020 roku (Dz. U. z 2020r. poz. 471, 695 i 782).

• KRS – Elektroniczne Księgi Wieczyste
• Księgi wieczyste – informacje
• Średnie ceny gruntów wg GUS
• Plany zagospodarowania
• Jak sprawdzić kontrahenta
• Geoportal